某土地开发成本及出让价格测算建议书(doc 30页)
所属分类:成本管理
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1.我国的土地制度
2.城市土地价格形成过程及形成机制
3.房地产估价原理介绍
4.我单位的土地开发成本分析
5.地块价格估价方法
6.课题:成本法进行地价测算
7.委托专业的评估机构进行地块估价
某土地开发成本及出让价格测算建议书内容提要:
我国是一个人口多,人均耕地少,土地资源严重不足的国家。“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”,是我国的基本国策,土地的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。
我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下,实行土地所有权与使用权的两权分离,土地使用权可以依法转让;国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用。
……
协议地价形成机制。总体上讲,协议地价是出让方和受让方就特定的城市土地进行“一对一”的谈判而形成的。协议地价的高低不是由土地市场供需状况和土地预期收益决定的,而是取决于供需双方的动机。作为受让方的房地产开发公司和一般生产经营企业的动机较单纯,就是赚取更多的利润,而作为出让方的地方政府的动机较复杂,因为城市土地对地方政府具有多重效用。这样,协议地价主要由地方政府的动机所决定。当招商引资、发展地方经济成为地方政府主要的供地动机时,协议地价一般较低,往往相当于征地拆迁费用和土地开发成本之和,有时甚至低于成本当增加地方财政收入、改善城市基础设施成为地方政府主要的动机时,协议地价一般略高。一些地方为了避免与中央政府分享土地收益,还往往采取“实物地价”的形式。
……
拍卖地价形成机制。土地拍卖,是指在特定的时间和公开的场合,竞投者按规定的方式应价,按“价高者得”的原则出让土地。拍卖出让和招标出让虽都是竞争性出让方式,但有很大差异。招标出让中的各投标入相互不知道其竞争对手的条件,而且一般只有一次投标机会;而拍卖出让是在各竞买人之间公开竞争,每个竞买入可根据对手提出的报价,提出更高的报价。因此,拍卖出让是最富有竞争性的,拍卖地价完全是市场竞争机制的产物,完全由土地最佳预期收益所决定。从结果来看,在三种出让地价中,拍卖地价是最高的。
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