奥美经典策划及柠檬郡整合战略管理知识(PPT 98页)
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策略依据:
本项目的体量不大,九堡和下沙现有的消化能充分支撑本项目的去化解决,不需要进一步扩大竞争范畴,吸引本区域外的潜在购买者;
本项目所在位置的独特,以及该区域之前没有任何项目在“区位”“地段”上予以描述,其“模棱两可”为我们选择更有利的区位支撑提供了可能;
相比于下沙现有推盘项目销售的相对低迷和整体相对较低的价格,潜在购买者对九堡的热衷更能帮助实现本项目在财务上的目标;
随着之前下沙投资和居住价值的提前透支,现有下沙项目对潜在购买者的价值更多的集中在“价格更适中的一线江景房”上,而在这点上,本项目不具备很明显的竞争力;
尽管目前九堡的供应量相对于之前有所提升,但庞大的潜在购买基数仍然使其处在“供小于求”的状态。尤其对那些“客观郊区化”的杭州人或新杭州人而言,“九堡”从各方面来说,吸引力更大。
而下沙相对充沛的供应量使区域内快速去化存在一定困难;
再一点,由于本项目所在的区域内没有其他竞争对手,因此当地购买者的“区域情节”的宣泄并无其他可选对象,因此不需要在传播上特别予以过多的关照;
相比之下,要吸引九堡的意向购买者就需要更多的区域特征渲染;
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