研究结论与研究方法(doc 23页)
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10研究结论………1
11宗地基本情况…………1
12地价范围………………1
13地块投资价值…………1
20研究方法…2
21剩余法求地价………2
22运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价………2
23研究依据…3
30宗地最佳利用方式构思…4
31宗地总体规划方案设计…………4
32最佳开发建设方案设计5
40宗地地价测算6
41地价之外的成本测算6
42销售收入测算………7
43地价成本测算……7
50项目财务评价7
51项目盈利能力分析……7
511税金计算………8
512损益表…………8
513宗地现金流量表与动态盈利分析……8
52项目不确定性分析…10
521项目盈亏平衡分析…………10
522敏感性分析……10
523概率分析……11
60项目综合经济评价与建议…………12
61项目综合经济评价……12
62有关说明及建议………12
研究结论与研究方法内容提要:
全部投资的财务效果评价,即排除财务条件的影响,将全部资金(包括全部借贷资金和权益资金)作为计算基础,考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成,以及借贷还本付息和所得税的问题,所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析,借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础,以便考察项目是否有投资的价值,在分析是否可行的同时,进行方案的选优。
……
最佳开发建设方案设计:
建议分期滚动开发,首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设,通过别墅的市场推广来打造项目的品牌,提升项目的品位,从而带动其后的高层销售。
计划整个地块的开发建设周期为30个月,销售周期为24个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为6个月,宗地竞买后18个月时推出首期别墅,高层住宅分两期推出,计划至42个月时完成全部销售。
……
地价成本测算:
根据目前国内房地产市场投资回报基本现状,并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度,取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为15%,正常期望投资回报率为20%,市场投资回报率的上限为25%。
则该宗地的地价范围为74291~87416 万元,正常市场期望地价为80913万元。
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