商业地产之现状及经营危机.doc8
所属分类:危机管理
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点击下载如果出售出去,并且已经招租成功,但要保证投资人长期稳定投资回报,也就是必须保持租户的长期运营的经营成功,但是大量的广告促销费由谁来投入并不明确。如北京巨库非常清楚其面临的死结,在销售过程中尽量回避政策的风险,不惜投入巨额的广告费用以“秀库、装库、食库、玩库”这一非常好的概念解决招商问题,等于给投资人一个投资的预期。现在《北京现代商报》报道中商户反映的问题就是第三个问题,即谁为市场的整体经营成功负责?从道理上讲,每一个商户是自负盈亏的独立经营主体,但是一旦商户经营不好退租,投资人的问题将马上暴露出来,现在才是开始。
定位之痛——战略与战术博弈
战略决定方向,战术决定沿正确方向前进的道路如何走。项目的包装在战术营销上非常重要,根据其定位或者说其战略,在概念设计、LOGO、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上要花费很大心思。当然,最用心的要属销售的广告和推广活动。例北京的巨库曾经通过概念炒作,以及铺天盖地的销售广告和推广活动,据说在此攻势下一段时间销售得非常好,价格每平方米达到4-5万元,在北京的任何一个商场或者市场都没有见过如此阵势,即使同时期开始招商和开业的60万平方米的亚洲商业航母——百荣世贸商城与之相比也相形见绌。但是今天的巨库却生意冷清并出现商户开始退租等情况,重要的原因还是其市场定位,尤其是在客群定位和形象定位上出现了问题,同时这也是巨库最引以为豪的东西。但实际上商圈范围内居民的人口结构与其定位在35岁以下的新青年刚好是相反的。对于一个2-3万平方米的商场或者市场核心商圈半径3公里左右,你要吸引全北京的时尚青年来此消费概念上是可行的,但是必须尊重商业规律。
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