尾盘招商策划方案(doc 17页)
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该项目确实存在着诸多问题:
1、从项目本身来看,存在着严重的先天不足。
地段是明珠的致命伤
房地产,尤其是商业地产对地段的要求很高。所以有“房地产成败三个要素:地段、地段、还是地段”的说法。
明珠步行街位于娄底市北部,距离火车站只有80米,但娄底传统商圈和居民区都在南边,离明珠步行街还有700米之遥。
娄底的消费者除了坐火车以外一般是不到火车站附近来的,也就是说,明珠基本上没有自然人流。
新开的深圳某大型超市离明珠只有360米,但由于中间隔了一条公路,人流还是过不来。
地段偏,没有人流量对商业地产可以说是致命的。
项目定位模糊,知名度低
这个项目在娄底开发已有三年,但我们在调查中的一个感觉就是明珠的知名度底。很多老百姓竟然没听说过明珠,连很多的士司机都不知道它在哪里。
消费者关于“明珠”的叫法也特别多,有叫“明珠步行街”的,有叫“明珠商业广场”的,各不相同。可见,老百姓对明珠的定位认识是非常模糊的。
前期遗留问题为后续工作带上了枷锁
我们开始市场调查时,该项目的工程建设基本完成,已进入最后扫尾阶段。
我们调查中发现,该项目的建筑规划不像步行街,街景单调,建筑粗糙压抑。功能上,没有考虑到步行街的休闲娱乐功能,缺少儿童游乐等配套设施。整条街看上去像个农贸批发市场,没有挖掘出步行街应有的文化价值。项目建设的过程中,由于关系协调不到位,还导致了一些不好的口碑。
前期工作的定型和诸多的遗留问题,为后期的营销带来了很多的阻碍,营销的弹性很小。
可以说,后续的营销招商工作必须“带着脚镣跳舞”了。
2、市场容量有限,营销环境恶劣
娄底是位于湖南中部的一个地级市。经济缺乏支柱产业,全市经济水平在湖南地市中排在后列,2003年GDP210个亿,商品零售总额40个亿左右。
娄底市区人口只有30万,消费水平不高。
但就是这样一个经济不算发达的中小城市,竟然出现了5条步行街。
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