某地产项目价格报告(PPT 82页)
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项目形象——梧桐山中首席豪宅
4月8日-销售执行报告沟通的推售策略
目标下的问题
价格报告思路
1.项目背景分析
1.1中国宏观经济形势呈增长态势,但未来仍然伴随着一些风险。
1.1政府在06年仍将加强调控,防止出现由防止楼市危机向关注民生转变的“拐点”。
1.1政策调控的目的是平抑房价而非打压房价,未来政策的调控方向将是加强政策的执行力度。
1.1在05年政策的调控下,06年一季度房价持续快速上升,同比上涨20%
1.1豪宅客户自有资金大量沉淀,客户决策周期加长,影响购买速度。
1.1三级市场反应来看,市场存在一定风险。
1.106年年中深圳豪宅市场放量,豪宅市场价格上新台阶,下半年政策层面上存在一定市场风险。
1.1罗湖房地产市场未来分析
1.1市场分析小结
1.2本项目客户积累情况
1.2前期积累客户以公务员及私营业主为主,主要分布在罗湖区域内,部分客户来自福田。
1.2客户置业重点关注的因素是环境、项目本体、地理位置、物管及发展商等。
1.2近50%的客户可接受的最高价格集中在9000-10000,20%的客户接受价格在10000-13000。
1.2客户普遍以二次置业为主,为追求生活品质改善居住环境为主,因此价格有拉升空间。
1.2产品均好性强,前期客户对高层和多层的需求较为平均,客户的可引导性较强。
1.2客户关注楼盘主要集中在东方尊峪、淘金山、鸿翔花园二期、御景东方、半山兰溪谷等。
1.2客户分析小结
1.3项目分析小结
2.定价策略及方法
2.1目标回顾
2.2定价策略的模型分析
2.2定价策略的模型分析—案例启示
2.3价格策略:产品细分,分类比准,动态合成均价
2.3推售策略:控制风险、价值前置,一步到位的低开高走
2.3需要强调的几个问题:
3.核心均价的推导
3.1关于核心均价推导方法的思考
3.2高层产品核心均价推导:市场比较法
3.2高层产品核心均价推导:典型楼盘比较法
3.3多层产品核心均价推导:三级市场同类产品比值法
3.3多层产品核心均价推导(2):三级市场同类产品比值法
3.4本项目的动态比准均价
4.价目表的形成及验证
4.1价目表的制作方法
4.2价格表形成——影响价格的因素和权重
4.2价格表形成——平面调差
4.2价格表形成——高层特殊单位处理
4.2价格表形成——高层平面调差确定
4.2价格表形成——竖向调差
4.2价格表形成——赠送面积处理
4.2价格表形成——付款方式和平均折扣率
4.3价格策略的导入
4.3价格策略的导入及价格表的生成
4.5价格表的验证
4.5价格表的验证——单价敏感性分析
4.5价格表的验证——总价敏感性分析
4.5价格表的验证——点对点分析(159平米)
4.5价格表的验证——点对点分析(171平米)
4.5价格表的验证——点对点分析(215平米)
4.6入市均价建议
5.销售安排及销售预估
5.1下阶段工作计划总控图
5.2开盘销售预估
5.2销售速度及价格预估
本报告解决问题的思路回顾
报告要点回顾
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