某住宅小区发展策划研究教材(PPT 89页)
所属分类:策划方案
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我们的目标消费者……
两阶段的目标客户
目前核心购房者:广州市区度假投资客、番禺二次置业者占主流
广州、番禺的消费需求趋向舒适性南沙本地居民购房强调实用和经济性
南沙本地消费有限大量产业人群购房预计在3-5年后
交通发展构成1小时通达圈
价格梯度构成市场推力广州、番禺消费者仍为近期外来购房主力军
目标客户分阶段发展——资源差异性分析
目标客户分阶段发展
项目面临的市场竞争环境……
南沙区域内竞争市场环境
竞争对手分布于主干道沿线周边区域成熟度较本项目高
竞争对手占地规模较大、开发强度低
竞争对手产品供应现状特征
竞争对手的价格供应特征
区域价格档次处于快速调整变化期
滨海水晶湾
滨海半岛
南沙境界:产品趋向多元化,出现低密度洋房;
后期产品集中供应高层/小高层洋房
南沙奥园
竞争对手产品供应及开发策略与本项目发展
区域内后续供应量大,潜在竞争激烈
别墅和小高层洋房是未来2-3年供应的主力
区域内竞争市场环境小结
区域间竞争市场环境
竞争板块的确定
竞争板块——华南板块
华南板块在售楼盘代表性楼盘
成熟大盘的后续供应趋向高档高层洋房开发代表:华南新城—江山帝景
新增楼盘采用别墅+高层的开发模式代表:锦绣银湾
华南板块:成熟发展、产品价值升级阶段
竞争板块——番禺市桥
市桥板块在售代表性楼盘
花样年华
市桥板块:区域性消费极强
竞争板块——东部板块
东部板块在售楼盘代表楼盘
东部板块:产业优势带动地产“循势而行”
竞争板块——花都板块
我们项目的市场机会……
多层物业市场稀缺性强存在均价5000-7000元/m2的价格空间
多层物业70-100万档次空间
项目发展定位策略……
竞争策略
产品差异化策略——物业类型差异化
多层洋房为主的物业类型
700亩项目整体定位
定位实施计划
开发节奏
规划建议(针对近期开发485亩)
方案一:原方案容积率1.0
方案二:容积率1.2
方案三:容积率0.8
三方案对比分析——市场角度
三方案对比分析——收入与支出
建议选择方案二(容积率1.2,纯多层物业)
户型配比建议(容积率1.2)
首期户型配比建议
其他规划建议——规划分区与开发时序配合
其他规划建议——规划形态与周边环境融合
其他规划建议——共享周边配套设施
投资效益分析(收入与支出)
各物业类型价格设定——多层洋房
各物业类型价格设定——联排别墅
各物业类型价格设定——小高层物业
方案1(原方案)销售收入
投资估算说明
方案1投资成本估算
方案2(容积率1.2)销售收入
方案2投资成本估算
方案3(容积率0.8)销售收入
方案3投资估算
附 件
消费者个案
案名建议
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