某市九洲项目可行性研究课程(PPT 78页)
所属分类:项目管理
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报告思路
常州市地处长江三角洲,与苏州和无锡构成苏锡常都市圈,是长三角都市群中的重要组成部分
常州以机械、纺织为主导产业,未来重点打造现代制造业基地和发展包括物流等生产服务业
城市经济高速持续增长,为房地产市场发展提供有效支撑
常州城市建设整体投入力度相对较小,影响城市形象提升——与经济高速增长形成明显反差
城市空间发展战略为“优化中心,拓展南北”,项目所在地为市中心区域,为政府大力开发优化区域
本项目处于城市传统核心区边缘,交通条件是项目最大的优势
本片区高档住宅集中,常州人心目中传统高端人群汇集居住区域,区域认知好
交通优势为劳动路一带带来了大量的人流,沿劳动路有较好的商业氛围,商业档次主要集中在中低档
项目界定——位于市中心的综合大盘项目
常州商品房市场分为老城区、新北区、武进区三个板块,老城区为价格最高点
全市各区置业人口除均有在中心城区置业的心理倾向外,习惯就地置业
老城区较武进区、新北区有明显的竞争优势,吸引全市的置业者
老城区趋于成熟、配套完整、价格梯度明显;中心老城区成为价格高地
然而最受青睐的老城区未来住宅项目也是非常有限
城市中心区域可供大规模重建、改造的土地供应也已经所剩无几
本项目竞争范围的界定:跳出兰陵片区,纳入中心老城区范畴——以老城区的土地稀缺性来提升本项目价值
主要原因是常州城市面貌较差,优秀的园林规划设计容易形成亮点
本项目客户定位主流中高端客户
客户简析
呼和浩特东岸国际社区——依托景观规划将国际化与社区感做到极致,营造生活氛围
深圳金泓.凯旋城——景观规划体现冲击力与国际化社区感
项目初步定位
本项目最大的优势在于规模大,地块形状规整,景观规划可为空间大
建议本项目主力户型主要确定为:普通3房与舒适型3房为主,另外包括部分舒适型两房与四房
本项目住宅产品价格初步定位
住宅产品消化速度预期
保证社区品质的前提下,商铺规模最大化——商业是项目利润中心
商铺价格定位
商业实现的价格?
一期项目布局
体现国际化社区的五大展示点
国际化的建筑风格
欧式偏现代的风格的建筑——符合大盘的形象
现代简约式风格的建筑——符合大盘的形象
国际化的景观园林
水系园林体系之水景意象
水系园林体系之水岸互动意象
水系园林体系之组团/线性水系/坡度意象
社区环境的核心价值带——水岸景观园林
国际化的风情商业
启动区商业设置的核心目的就是营销展示
步行街区风格参考一:欧式风情街区
步行街区风格参考二:现代风情街区
丰富的景观小品如座椅、花坛、雕塑、喷泉增加购物的情致
入口的处理
引进体现格调、品味的成熟社区的业态形式
保持一定的满足生活需求的社区初期业态形式
项目状况回顾——外部条件
项目状况回顾——本体素质
针对本项目启动模型的研究——启动原则
针对本项目启动模型的研究——启动策略
模型基础上的启动策略
展示性强、昭示性好的启动区策略
选取“水岸”、“观景”、“特色商业街”作为核心展示点,予以孔雀开屏式体验式展示
极具参考价值的案例实证
济南阳光100国际新城——展示先行
金泓凯旋城——扬长“补”短
郑州郑东第一大街——产品创新
下阶段工作内容:整体定位与物业发展建议
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-年产2万台高性能水稻插秧机项目可行性研究报告(DOC 76页)
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