某马场项目定位及总体发展战略课件(PPT 155页)

南京马会置业马场项目定位及总体发展战略
项目研究工作的阶段划分
开发商4个目标
本报告的技术思路
项目界定结论——研究方向
项目处于南京东郊，相对陌生的区域
案例借鉴
案例索引
上海西郊庄园
依托上海西郊，打造欧洲经典城堡庄园
区位优势、产品发力、国际化服务体系，成为项目的核心竞争力
上海九间堂别墅
规划设计
产品特色
规划和产品创新
北京西山美庐
项目特色紧紧依托区域资源
区位资源和产品创新，是本项目的核心竞争力
北京财富公馆
依托于优越的区位资源，倡导中国新锐富豪生活模式
区位资源+豪华配置+生活模式，是本项目的核心竞争力
北京枫桥别墅
项目基本情况
景观资源和北美建筑风格，成为本项目核心竞争力
17英里区置解析——地理位置/项目概况
17英里环境景观——无敌海景资源
17英里产品特色（1）
17英里产品特色（2）稀缺资源+产品创新，成为核心竞争力
案例启示
主动郊区化公寓物业如何速度突围？
某某东海岸-----区域及交通
某某东海岸-----定位及客户
某某东海岸-----规划
某某东海岸-----建设及园林风格
某某东海岸-----产品提供多种产品和面积区间
某某东海岸-----分期模式
某某东海岸-----建立与海的联系
利用渐进式mini海滨浴场和人造沙滩，打造海岸生活模式
某某东海岸项目速度突围小结
深圳某某城
社区规划
物业类型提供多种物业类型和面积区间
户型组合
采用点式透天小高层
透天小高层解决了楼宇采光与通风不足的问题
什么样的市场定位？
如何成为区域不可复制的另一极
某某城速度突围小结
结合案例，总结主动郊区化公寓速度突围模式
借鉴高端别墅形成差异化竞争力的模式，找到我们的战略方向
借鉴郊区化公寓物业速度突围模式，找到我们的战略方向
结合两个发展战略，得到本项目未来的整体发展战略
本项目的定位模式图解
我们将从3个方面进行项目定位
天泓山庄客户来源----以城中、城东和中山路以东的客户为主，客户类型是以私营业主、银行电信高级管理人员和少量教师、外地人
谁来买本项目的独栋、双拼别墅呢？
全国的财富阶层有共同性，我们借鉴深圳和北京的案例
南京市的财富阶层又有自身的特点
我们的别墅客户定位：
公寓客户初步界定----项目客户为家庭年收入12万元的高端人群
高端客户分层
我们的小高层客户定位：
本项目为我们的客户群提供的完整居住方案
区位优势——整合为紫金山东麓，向能提升项目价值的区位方向靠拢
形象定位
形象定位诠释
紫金山阶层示范客户
形象定位的演绎
创新分类——本项目更适合产品创新
产品定位
别墅的庭院体验
把公用空间变成私有空间，加大别墅私家庭院的面积
通过下沉式院落，别墅附送大面积标准层高地下室或半地下室
小高层空中院馆
独享的特有功能空间：空中院馆
高层建筑组团沿赛马场斜向排布，减少排数，增加对景观的利用
“造院”——建筑在院落里
紫金山生活馆计划
项目发展阶层
项目价值增进阶梯
体验式房地产产品定律
生活馆计划体验四步曲
富人对于居所功能的潜在需求
改变富人对居所的狭义理解
新居住模式的价值整合及对应
 休闲常见的关键因素
 整合生活馆计划的休闲体验之旅
会员俱乐部中心的设置计划
生活馆计划体验四步曲
与和睦的家庭生活相关
与悠闲自在的慢节奏相关
与给予孩子的时间相关
与友谊和聚会相关
高尔夫运动生活模式
赛马贵族生活模式
山体共享空间居住模式
案例一——两个独立项目运作
仁恒玉兰山庄
仁恒翠竹园
案例二——以同一项目整合推广
天鹅堡与纯水岸
波托菲诺分期推售次序
两个模式对比分析
市场典型楼盘的销售速度
项目分期
启动期开发策略
二期开发策略与目标
三期开发策略与目标
平面布局——价值体系
会所建议
商业面积约需要3000平米，但考虑会所功能，设为2000平米
经济测算
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