某别墅项目定位与物业建议报告(PPT 162页)

浙江博康置业安吉别墅项目定位与物业建议报告
项目研究工作的阶段划分
未来一系列城市发展计划预示着安吉将融入“大杭州”都市圈
项目地块地势平坦，中等规模水平，限制条件很少，有很大的操作空间
中国知名景区、房地产不成熟片区、有山水景观资源的中等规模项目
我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向
本项目面临的几大挑战
我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题
项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾
杭州别墅板块之江和小和山板块属第一层级已无更多供应，闲林、银湖位属第二层级供应量较大，而青山湖板块列第三层级，正成为市场新宠。
千岛湖的旅游开发从属于杭州东方休闲之都的旅游发展战略，是杭州的主打旅游名片之一
千岛湖房地产市场兴起于自住需求，兴盛于度假物业，从产品形态看其发展历程经历了三个阶段
同时以资源为主诉求的度假类物业取代以价格和配套为诉求的本地居住物业成为市场发展的主流，并使得千岛湖市场外向特征明显
区域别墅房源的客户全部来自于外地，主要是浙江的义乌、金华、杭州、台州等地，上海以及江苏的客户较少
千岛湖别墅项目一览
绿城为千岛湖市场引入了首个度假公寓代表了区域房地产市场发展的一个重要转折
通过与国际顶级酒店管理集团联手，绿城着意打造一个顶级的大型度假酒店公寓群
从销售情况看，项目取得了巨大的成功，其购买客户主要基于绿城会老客户
绿城项目的成功除验证了市场存在对高端度假公寓的需求外，更打开了此类物业价格上升的通道，对本案的开发有一定借鉴意义
通过板块分析，结合项目自身情况、开发商目标、区域市场情况，对本项目更为清楚的认识：
案例借鉴一：深圳某某东海岸
住宅物业分布于原生资源最优区域，配套则分布于资源次优区域，通过园林景观弥补资源的不足
“某某东海岸，国际花园社区，真正引领世界的海岸生活！”
四年四期，物业类型由混合向单一集中，容积率“低开高走”，配套逐步完善
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