某地产开发企业业务模式分析和长期战略(PPT 91页)

所属分类：战略管理

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资料简介：

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案例研究：SOHO中国－差异化经营创造丰厚回报
案例研究：华润－大树底下好乘凉
案例研究：华侨城－旅游换土地，地产创利润
关于某某业务模式的思考

地产开发企业业务模式研究 ——业务模式分析和长期战略落地外部视角
研究背景：
对于SOHO中国、华润和华侨城业务模式的研究涉及到战略落地执行的12个战略子议题中的多个议题
案例一：差异化经营创造丰厚回报－－SOHO中国初步分析
SOHO中国的ROE一直维持在较高水平，上市后，受财务杠杆急剧下降影响，０７年ROE下降
SOHO中国经营稳健，真实资产负债率，净负债率始终保持较低水平；上市后资产负债率明显下降……
……现金比例明显提高，短期偿债能力增强

SOHO中国的项目选址、产品实现、经营策略和物业招商配称与面向投资客户的商用物业散售模式
通过多年的尝试，SOHO中国选择专注于商用物业的开发
①坚持面向投资客户的散售模式
①上市后现金充裕，同时为保证散售之后的成功经营，SOHO中国逐渐涉足商用物业持有
②项目选址聚焦北京核心地段，凭借绝对稀缺的土地资源锁定投资客户
②强大的操作能力和灵活的获取方式，支撑SOHO中国不断在北京核心区域获取优质土地资源
③通过大师级的前卫设计理念，和极具冲击力的立面设计，造就地标性建筑，彰显投资价值
③定位中端、简约、实用的内部设计和装饰，满足租凭需求
④通过个人形象推广、话题营销等多种手段在精心经营SOHO品牌的同时配合项目营销。
④SOHO中国对客户的准确定位、深入挖掘、精准把握，悉心维系是销售成功的关键（1/2）
④高压、高薪、高灵活的销售机制使得销售团队的战斗力强，不仅可以调动各方资源，而且在在售和未售时期都有强烈的”全民蓄客“意识
⑤相对于销售，首次招商和渡过漫长的“养商期”显得更加充满艰辛，但同时也是SOHO中国承诺兑现和“神话”延续的必要条件
⑤尚都事件之后，SOHO中国加强了租凭管理，尝试通过各种方式确保项目安全渡过“养租期”
小节：中期市场波动给经营带来一定挑战，但长期看来，能否继续获取优质土地资源才是决定SOHO模式的关键因素
案例二：大树底下好乘凉——华润置地业务模式初探
华润置地的净资产收益率较低，主要由于其较低的资产周转率
受业务模式调整影响，华润置地住宅以外的其他收入占整体收入的比重逐渐增加
华润置地在01年正式成立运营房地产开发业务，传统出售物业已经打造成四大产品线，目前收入比重为60%。
①选择性的价值链覆盖使华润置地住宅项目发挥了协同效应
①社区商业集中持有有利于控制商业业态，有效提升项目的整体品质
②城市综合体的开发策略
2.1城市综合体将伴随城市发展而步入不同阶段，当中的各组成部分也能带来协同效应，共同发展
2.1华润集团雄厚的资金实力和专业背景，为其进入高门槛的城市综合体市场奠定基础
2.2得益于深圳稀缺地块的获取，华润集团开始启动城市综合体的开发进程
2.2为打造标高式的城市核心项目，华润在规划设计坚持标准和超前性，前期准确定位也保证其长期富有竞争力
2.2华润置地充分利用已有的资源渠道，培养独立的核心运营团队，对各类产品赋予不同的营销策略
2.2在商业开业运营后，华润置地以与商家共赢的理念，打造四个维度的物业管理体系
2.3深圳华润中心开业后收益逐渐，估值而要逐年上升
2.3借助深圳的成功操作，华润置地在全国建立了良好的品牌影响力，已在四个城市全面复制推广综合体项目
2.3为保证模式在全国复制推广，华润置地成立专门的投资团队，谨慎选择综合体项目
2.3但要全面复制深圳万象模式，华润置地还有三大问题有待思考与解决。
③08年《家装增值服务计划》在北京橡树湾项目的试点，宣告华润置地“增值业务”的正式启动
③ “增值服务”业务将进一步提升华润置地产品的附加值，其实施效果及能否持续仍有待观察
华润集团凭借其央企背景和雄厚资金实力，逐步将旗下的土地、建成物业及地产相关的业务注入华润置地，“孵化器”作用明显
④四年来华润集团已分别向置地注入接近1000万平米土地储备，同时地产相关业务的注入也令置地更趋向多元化发展
独有的组织架构及合理的业务组合，使华润置地保持稳定的市场表现
对某某的启示
案例三：旅游换土地，地产创利润　　――华侨城业务模式初探
1.1旅游地产的定义和分类
1.1受自然灾害和政治经济等影响，08年国内旅游消费增速放缓，但09年开始回暖，且长期来看将持续上升
1.2我国的旅游业正处于休闲游阶段，休闲度假产品更有成长空间，主题公园未来市场容量大
1.2即使在经济下滑期，由于复合人们“长途长假变短”的旅游消费习惯，主题公园也具有比较好的抗周期性
1.2目前主题公园的整体供给相对过剩，当精品不多，大部分盈利状况不佳
1.2凭借着资金、产品、管理和品牌等优势，华侨城等为数不多的企业成为这个领域的佼佼者，并已陆续在全国布局
小结：综合衡量，现阶段主题产品驱动型的旅游地产机遇核威胁并存
2.1主题公园的选址局限性是的华侨城集团开始其他模式旅游地产的探索，并涉足纯地产业务开发
2.2华侨城组织构架
2.3华侨城相关业务（侨城A+地产+酒店）中，旅游提供了稳定现金流入，地产提供稳定利润，是主要增长动力
2.4华侨城A的REO由于其它开发商，利润率最高，但周转率偏低，负债率也较低
3.1主题产品驱动型的一般经营特征及华侨城的关键成功因素
3.1合适的园址是保证主题公园经营成功的首要条件
3.1创造与政府双赢的局面，获取低价、大规模的土地是成功的关键
3.1多渠道的资金来源满足了巨额资金需求，其中旅游带来的现金流和关联方的融资支持非常重要
3.1旅游和地产都强调规划，开发节奏在保证地产盈利最化的同时关注现金流平衡
3.1旅游重视持续投入和差异化经验，住宅则引入和生活切相关的社区配套，提升社区宜居气氛
3.1旅游点良性经营及社区配套的完善提升片区价值，使业务获取高溢价，即使在经济下滑时亦逆势畅销
某某在业务模式中的业务类型和经营模式，价值链覆盖客户定位上还有很多可以扩展的空间
问题1：在房地产开发中，是否可以有更多业务类型选择？
问题2：某某是否涉足房地产上下游的设计，建材，工程，销售等业务
问题3：除了主流住宅开发业务，某某在高端物业开发和保障性住房这两端和经营策略分别是什么？
对某某的启示和思考

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