某地产项目市场客户研究及物业发展建议(PPT 153页)

资料简介：

提纲
2平方公里整体定位及启动区选址
基于启动区目标下的客户及市场研判
启动区竞争力塑造及规划建议
启动区经济测算

 

阶段图——终期汇报
前期回顾及本报告主要解决的问题
报告思路提纲
基于对项目优势的挖掘及提炼，从区域价值及项目操作两个维度分析
【区域价值总结】区域具备旅游地产开发的条件，并具备稀缺性、特色性较强的两大资源——山/海/湖、游艇
【功能分区】高端艇墅区：嫁接游艇资源，树立片区高端滨海居住理念，结合最顶级的酒店及俱乐部配套,最终实现最高溢价的重要组团
【1、游艇展示/游艇基础设施】各盈利点市场现状：前景看好，但现有市场容量有限，不确定性大，且需要一段时间的市场培育，在启动期的回现能力有限
【游艇展示/游艇基础设施】游艇类客户需求现状：对游艇本身的需求目前以商务招待为主，对周边商业配套的需求集中在基本的餐饮及休闲
【游艇展示/游艇基础设施】游艇类客户需求现状：拥有200人以上会员基础，成规模且具有影响力的俱乐部能带来周边房地产置业需求
【游艇展示/游艇基础设施】游艇类客户需求现状：对别墅（联排）、独栋等高端物业产品需求明显，且总价承受能力高，800万以上；俱乐部与开发商存在互利的合作方式
【游艇展示/游艇基础设施】小结：启动期作为高端立势的必要核心要素，但成本投入较大，先期回现能力有限；游艇带来的商业配套需求集中在基本的餐饮、休闲等，只有成规模具有影响力的俱乐部能带动一定的高端别墅置业
【2、高端配套服务设施】控成本原则下满足高端形象立势，选择适度规模的游艇会所和低密度五星酒店两种必要配套设施
【3、顶级别墅】市场情况：东钱湖区域因优越的自然环境成为宁波市场唯一的豪宅区；滨海区域目前只有舟山地区发展较为成熟
【顶级别墅】东钱湖板块：历史文脉积淀形成具有唯一性的区位价值，稀缺一线湖景，山水景观资源丰富，旅游度假区形象及高端配套，顶级项目扎堆，成就宁波最典型的豪宅区，年去化量在20~25套左右
【顶级别墅】舟山区域板块：以蓝堡项目为代表，非典型豪宅区，但自然与配套资源强势，且属于大普陀山旅游度假板块，年去化6-7套，回款额在0.9-1.4亿元
【顶级别墅】市场小结：区位、资源是千万级以上顶级别墅的主要构成要素，但区域认知明显，非典型豪宅区在具备复合资源的前提下，存在打造的可能性，但去化速度缓慢
【8企业会所】偶得型客户特征明显，市场存在一定风险，建议后期考虑
【市场/客户研判总结】启动区，满足项目形象立势的目标
【市场/客户研判总结】启动区客户定位
【酒店式公寓】依托海景资源及未来规划增值，以低总价、精装修、投资回报强化其投资属性，面积段控制在40-80平米之间
【顶级别墅】类独栋/双拼：规划上通过稀缺资源占有及配套提升其价值，产品上通过空中连廊、半地下车库连接、建筑形体及院墙分割等手法，实现物业的独栋化处理，面积段在300-600平米
【整体发展战略】
案名建议1：万年   三千海主推广语：3000亩大境天然   城中海  海中城
案名建议2：万年   艇尚湾主推广语：艇生活  海境界
【启动区配套设施落地】
【关键配套选取】游艇展示区——抢占泊位资源，并引入游艇销售平台公司，形成展销平台，从而带动物业的销售
【关键配套选取】游艇主题会所——强化展示，并定期举办各类活动，吸引高端客户
【关键配套选取】五星级酒店——意味着有力的配套支持和顶级服务品质的承诺，对中高端客户的溢价能力更强
【项目核心竞争力塑造】基于整体定位下的核心竞争力塑造
【游艇主题】游艇文化植入——竞争和探险也是游艇的两大元素
【度假氛围营造】建筑风情——强化整体度假氛围，瑞士风情、地中海希腊风情、意大利风情、荷兰风情等均可作为项目文化风情主题的发展方向
【测算目的】针对一期启动区的整体测算，计入游艇展示区的成本及相关配套成本，在满足基本利润率15%的前提下，计算取地成本
【假设开发前提】价格定位：经济别墅1.4万元/平米；小高层7000元/平米
【假设开发前提】酒店式公寓——通过周边滨海度假案例的物业价格对比，本案的酒店公寓价格保守预估为8400元/平米
【假设开发前提】双拼/类独栋——通过周边滨海度假案例的物业价格对比，本案的独栋/类双拼价格保守预估为25000元/平米
【假设开发前提】海域200亩码头/泊位展示区1.5亿元、游艇展示中心4000万；陆域五星级酒店成本3.5个亿，前期造部分1亿元
【假设开发法】项目投资成本：按照0地价计算，达到40%息税前利润率。整个项目投资额接近9个亿，其中包含游艇展示区/游艇会所/1万方五星级酒店三大配套的建设成本
【假设开发法】销售回款：总回款额达到17.6亿元，销售净收入16.2亿元
【假设开发法】息税前利润率：启动区土地成本0地价，可实现息税前利润率达到40%
【启动区销售周期预判】整体300亩的陆域销售型物业，基本需3年时间销售完成
【配套打造】共计32万平米十大主题配套，包括五星级酒店、国际会议中心等，规模优势明显
【案例总结】
【针对本案的借鉴要点】
附件2——高端别墅市场
附件4——客户访谈原件

..............................

上一篇：财政追加农田水利专项工程资金项目建设方

下一篇：文化创意产业园项目建议书范本(PPT 46页)

绿地规划设计课程(PPT 38页)

某公司项目融资概述(PPT 36页)

菜篮子工程设施蔬菜暖棚建设项目可研报告(DOC 46页)

标件厂项目可行性研究.doc34

某公司网络实验室租赁管理系统需求说明书(DOC 54页)

项目评价与项目管理培训(ppt 144页)