某地产待开发项目可行性报告(doc 35页)
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第1章前言5
第2章项目决策背景及摘要5
2.1外部环境5
2.2内部因素5
2.3项目概况6
2.3.1宗地位置6
2.3.2宗地现状6
2.3.3项目周边的社区配套6
2.3.4大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)8
2.4土地价格8
2.4.1土地价格计算的方法8
2.4.2合作方式及条件9
2.4.3土地法律性质评估9
2.4.4取得土地使用权程序评估9
2.4.5政策性风险评估10
第3章市场分析10
3.1区域住宅或商业楼市场成长状况10
3.1.1区域住宅或商业楼市场简述10
3.1.2区域住宅或商业楼市场各项指标成长状况(近3-5年)10
3.1.3区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势10
3.1.4区域内表现最好个案状况11
3.2分析:本案在区域市场内的机会点11
3.2.1•区域市场在整体市场的地位及发展态势11
3.2.2•本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式11
3.2.3•本案在区域内开发市场潜力11
3.2.4•本案在开发中的营销焦点问题11
3.2.5区域市场目标客层研究11
3.2.6各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围11
3.3结论12
3.3.1本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。12
3.3.2目标市场定位及产品定位12
3.3.3市场定位12
3.3.4目标人群特征/来源区域/行业特点12
3.3.5产品建议12
第4章规划设计分析12
4.1初步规划设计思路12
4.1.1设计概念12
4.2规划设计的可行性分析12
4.3土地升值潜力初步评估。14
4.3.1从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。14
4.3.2立即开发与作为土地储备优缺点分析14
4.4工程计划14
4.4.1工期计划14
4.4.2各期开工面积14
4.4.3竣工计划14
4.4.4开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。14
4.5销售计划14
4.5.1各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。14
4.6投资收益分析和成本预测14
说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等14
4.6.1税务分析15
4.7经济效益分析15
4.8敏感性分析:16
4.9项目资金预测:17
4.9.1资金投入计划:17
4.9.2资金回款计划:17
4.9.3资金需求计划:17
4.9.4启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额17
4.10管理资源配置17
4.10.1机构设置17
4.10.2人力资源需求18
4.10.3人力资源缺口及解决18
4.11综合分析与建议:18
4.11.1优势:18
4.11.2劣势:18
4.11.3机会:18
4.11.4威胁:18
4.11.5结论和建议18
第5章竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题18
5.1主要指标测算18
5.2竞争对手分析19
第6章在新城市开发需要补充的内容20
6.1市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况20
第7章附件21
7.1有关宗地情况的补充证明资料和法律文件,如各种政府批文、权证等。21
7.2按照新恒基集团成本核算指导设置科目明细,详细列示成本测算过程21
7.2.1成本测算可采用两种方法:21
7.2.2成本估算表21
7.3说明23
某地产待开发项目可行性报告内容提要:
随着集团房地产业务不断扩张,土地储备力度逐渐加大,未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作,提高工作效率,规避签约风险,提升集团竞争力,特制定可行性报告内容指引。
外部环境:
1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如,项目处在沈阳,要说明沈阳在东北的地位和情况。
3、项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;
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