香港物业的楼宇管理和维修.pdf26
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楼宇——不管是住宅还是商业性大厦,或是上层做写字楼、底层或底下三
四层做店铺的混合性大厦,或是集商场和其他设施为一体的物业场所——的日常
管理主要是对楼字进行有效运作,使租住者得到充分享用。物业经理的责任范围
包括楼字的安全控制,清洁运作,建筑结构、设备、厂房和公用设施的日常维护。
他/她通过下属部门履行这些职责。
(一)安全控制
提供安全服务和控制,要么由直接保安人员负责,要么让承包商负责。除
了只配一个看门人这样简单的管理外,还可以通过承包商雇请专业保安人士负责
安全问题。警卫或门卫必须接受正规的防止犯罪和物业管理职能的培训。显然,
在现代化、智能化的大楼里,计算机自动化系统和闭路电视等高科技已用到了安
全控制上,所以更多的,且经常性的培训是不可少的。给租住者提供高水平的安
全控制是必要的。对任何新楼字项目,在其设计阶段就考虑到应用安全控制专业
知识是很有益的。物业经理,如果是大型开发项目,最好是安全专家,应该被列
为项目协调小组的成员之一,这样,他/她在安全控制方面的专业知识就可以在
项目设计阶段得以运用,从而避免项目完工之后修修补补。可惜的是,这种早期
的安全输入在新项目中常常被忽视。
(二)看守条例
《香港法律》第299 章规定:“看守人”是“除第三部分条款规定的人之外
的任何人,受雇于陆上或水上任何地方,保护任何财产,或防止犯罪或维护秩
序。”保安员属于这一类别。所以,任何想干看守这个差事都要到警察署领看守
许可证(注:第三部分条款规定的人指:公共官员及驻港军队)。
(三)保安服务范围
通常,按两班倒提供24 小时保安服务,如,从早上7 点到下午7 点为一班。
从管理的角度出发,保安人员分三班倒更可取。商业性或办公大搂往往可以考虑
雇三班保安员,而大部分的主宅楼有两班就够了,可以节省预算开支。
(四)保安主管的职责
1.保安主管当班和下班都要与控制中心通话,并简要汇报青况。有些承包
公司还提供电话保护服务,在不同楼字或屋郊设多个检测点,通过电话线与控制
中心连接。保安主管按事先定好内时间表向控制中心汇报。
2.安排保安员轮流值班,使工作平均分配到每个人。
3.下班前向管理人员或楼字监管简要汇报情况,每班未填亏一份“每日报
告单”送管理处。 4.与物业管理人员或楼字监管保持密切联络,这在有效
协周任何安全问题或其他有关租住户的问题上非常重要。每日面对面地非正式的
交流是正常的。物业经理或他/她的代理与保安公司高级人员的定期会议,视需
要可每周或每月举行一次,解决诸如劳动力不足和人员不称职等问题。在规程制
定之前,要通过自扫讨论提出改进安全控制的办法和手段。
(五)住宅楼进出控制
1.保安员必须警惕可疑之人或情况。如有人在大楼的任何也方行迹可疑,
都要礼貌地加以询问,让其出示证件,陈述理由。如遇对方拒绝或回避,则需立
即报告并请示大楼监管或控制中心。
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