项目全策划结构思路.doc9
所属分类:策划方案
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点击下载一、宏观市场研究
I、区域现状及其趋势判断
1、 宏观经济运行状况:
(1)国内生产总值 (2)固定资产投资总额 (3)各产业比率、人口、收入 (4)社会消费特征及恩格尔系数 (5)宏观购房金融政策:货币政策、利率、房地产按揭政策 (6)项目建设成本基础数据;
2、项目所在地政府相关的政策法规和城市发展方向:
(1)东北区域经济政策改变(2)政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 (3)政府关于商品住宅、市政规划等开发的政策法规(4)通过城市规划、开发方向或政府扶持以确定城市发展方向,及其对项目正面或负面的影响。
II、项目用地周边环境分析
(1)项目土地性质调查:地理位置、地质地貌状况、土地面积及红线图、土地规划使用性质、七通一平现状(2)项目用地周边环境调查:地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况(3)地块交通条件调查:地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划、项目的水、路、空交通状况、地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状(4)周边市政配套设施调查:购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、娱乐休息设施、周边可能存在的对项目不利的干扰因素、历史人文区位影响(5)短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划。
III、项目所在地房地产市场总体供求现状:
(1)所在地项目供给特征:数据及趋势、项目特征细分描述(如下新建在建项目信息)、从特征得到的借鉴和警惕、价格、热销户型等(2)项目所在地土地供应情况及其带来的潜在供应量(3)项目所在地的居民住宅现状:形态及比重(4)项目所在地市场板块的划分及其差异(5)项目所在地项目平均价格走势及市场价值发现。
供给调研所需数据资料内容:
a、 土地市场信息:区域特征、土地供给、购买方信息、政策法规变化、规划;
b、 新建在建项目信息:区位特征板块、项目特征(风格、户型结构、建筑结构、材料、装修、楼间距、绿化率、电梯量、车位)、户型(面积大小、数量配比、客户群)、价格(价格现状、价格走势、价格手段、层次朝向差价)、投资商、开发商、代理商、承建商、物业管理、内部配套特征、周边配套信息。
c、 显性消费者基本信息:客户群特征、购房目的、区位选择、房型选择、面积选择、总价范围、货款比率。
d、 房地产市场交易信息。
e、 房地产项目推广基本信息:广告(出现媒体、时间与期间、版面、色彩、投放数量、载体、广告市场价格、主题特色)促销活动(形式特点、时间段)。
f、 居民消费价格指数、商品住宅价格指数
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