怎样确定项目的商业体量(DOC 97页)
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点击下载1、主力店对商业项目运营影响至关重要
1、合理设定主力店的经营面积
1、城市基础设施发展状况。
1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)
1、招商人员必须具备的基本素质
1、招商必须先于建设
1、确定基价
1、第一大错误:先盖房再招商
1、维护购物中心的产业经营黄金比例
1、避免按品种划分经营区域的误区
1、项目业态定位——明确项目的业态,回答项目是什么的问题。
2、主力店招商并不能解决所有商业难题
2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数
2、城市未来规划发展趋势。
2、实现混业经营与分区经营并轨
2、把握购物中心主力店的评定标准
2、押金及入市门槛
2、招商人员的特殊素质
2、招商决定着经营成效和建筑风格
2、第二大错误:市场定位盲目追求大体量、高档次
2、维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象
2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能,回答项目可以做什么的问题。
3、交租方式
3、实现主力店成功招商四大步骤
3、居民年人均收入、人均年消费性支出
3、弱势开发商与强势商业集团
3、招商人员的培训
3、招商应顾及城市区域商业业态
3、招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补
3、第三大错误:主力店一定要先国际大品牌
3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补
3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求,主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
3、项目主题定位——明确项目的主题,回答项目应该做什么的问题。
4、主力店所处位置是与发展商博弈的结果
4、主力店招商失败七点原因剖析
4、商业功能的通用性设计,不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
4、城市人均商业面积
4、招商人员的考评
4、按照规划定位决定不同的经营方式
4、第四大错误:重销售招商、轻后期运营
4、项目形象定位——明确项目的形象,回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
5、招商人员的激励
5、核心主力店先行招商
5、运用商业项目与主力店的利益捆绑
5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈
5、项目目标客户定位——明确项目资源优势,回答项目如何整合资源,提升项目商业价值的问题。
6、主力店与经营散户的“争客”与“互相利用”
6、特殊商户实施招商优惠
6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘,商圈交汇点
6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务,回答项目生存、发展的问题。
7、城市现有商业饱和程度
7、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务
7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的,回答项目运营模式的问题。
8、城市在建、在售商业体量
8、要具备完善的信息系统,为商户和顾客提供便利
9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势
9、招商进程按照市场反应不断变动
第一大错误:先盖房再招商
第一步掌握正确的招商程序
第七大错误:招商过程对商品档次缺乏明晰策略
第三大错误:主力店一定要先国际大品牌
第三步召开主力店招商恳谈会
第二大错误:市场定位盲目追求大体量、高档次
第二步按拟定的定位初步确定主力店条件
第五大错误:售价和租金定价严重透支行业利益
第八大错误:“唯开业率是图”与“唯商品档次是图”
第六大错误:认为只要招商成功就万事大吉了
第四大错误:重销售招商、轻后期运营
第四步对分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件
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