城镇土地估价规程分析报告(doc 63页)
所属分类：定价策略
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资料简介：
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城镇土地估价规程分析报告目录：
1 总则..........2
1.1 规程制定的目的..........2
1.2 规程适用范围..........2
1.3 从事土地估价的基本规定..........2
1.4 职业道德..........2
1.5 土地估价报告的有效期..........2
1.6 土地估价的法律依据..........2
1.7 规程解释权..........3
2 城市土地估价基本原则和程序..........4
2.1 城市土地估价的基本原则..........4
2.2 城市土地估价的程序..........4
3、城市土地价格的影响因素..........6
3.1 城市土地价格影响因素分类..........6
3.2 一般因素..........6
3.3 区域因素..........6
3.4 个别因素..........6
4．基准地价评估..........6
4.1 准备工作..........6
4.2 资料调查与整理..........7
4.3 基准地价评估的技术路线..........8
4.4 级差收益（地租）法评估基准地价..........8
2. 模型选择方法..........11
4.5 利用土地交易资料评估基准地价..........13
4.6 利用土地交易资料评估路线价..........18
4.7 城市基准地价的确定..........19
4.8 基准地价修正系数表的编制..........20
4.9 基准地价图的绘制..........23
4.10 基准地价更新..........24
5 宗地地价评估基本方法..........28
5.1 宗地估价程序..........28
5.2 收益还原法..........29
5.3 市场比较法..........32
5.4 成本逼近法..........38
5.5 剩余法..........40
5.6 基准地价系数修正法..........42
6 各类用地宗地价格评估..........45
6.1 宗地类型..........45
6.2 居住类宗地价格评估..........47
6.3 商业金融业用地宗地价格评估..........48
6.4 工业、仓储用地宗地价格评估..........49
6.5 交通用地宗地价格评估..........50
6.6 综合用地宗地价格评估..........52
6.7 公共绿地价格评估..........52
7 不同土地权利的宗地价格评估..........53
7.1 按宗地权利划分土地价格评估类别：..........53
7.2 土地所有权价格评估..........54
7.3 土地使用权价格评估..........55
7.4 土地租赁权价格评估..........55
7.5 土地抵押价格评估..........56
7.6 土地地役权价格评估..........56
8 土地估价成果验收及确认..........58
8.1 基准地价成果的验收及确认..........58
8.2 宗地估价成果的确认..........59
9 名词解释..........60
城镇土地估价规程分析报告内容提要：
总则
1.1 规程制定的目的
为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2 规程适用范围
本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3 从事土地估价的基本规定
城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。
……
编制估价工作计划，是指在确定估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，编制估价工作计划。
估价工作计划主要应包括以下几项：
1. 估价拟采用的技术步骤；
2. 估价拟采用的技术路线和估价方法；
3. 需要调查的资料及取得途径；
4. 预计所需的时间、人力和经费。
估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析和整理。
估价所需资料主要应包括下列方面：
1. 估价对象相关经济行为的申请、批件及合同等；
2. 对土地价格有普遍影响的资料；
3. 对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料；
4. 相关房地产交易、成本、收益实例资料；
5. 确定土地估价参数的相关资料；
6. 反映估价对象权属及状况的资料。
……
1. 基准地价：是指在城市规划区范围内,对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期物权性质的土地使用权平均价格。
2. 标定地价：标定地价是在城市各类建设用地中按一定原则选取标准宗地，用地价评估方法定期评估出的一定年期物经性质的土地使用权价格。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。它是一种特殊的宗地评估价格。
3. 地租：地租是土地使用者为使用土地而向土地所有者支 付的代价。它是因土地的位置和地质条件等自身因素不同而产生的超额利润。附着于土地上的改良投资，如基础设施建设等，其折旧及利息利润有时也以地租的形态表现，但这是广义地租。
4. 地价：地价是土地的购买价格，是土地的未来年期广义地租的资本化。
5. 出让金：根据国家的有关法律法规规定，土地使用权出让金就是土地使用权价格，是土地使用者为取得一定年期的物权性质的国有土地使用权而向国家（所有者）支付的代价。它既不是土地所有权收益，也不是土地使用权价格的一部分。
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