某广场项目前期定位报告(PPT 156页)
所属分类:项目管理
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报告提纲及报告说明
项目经济技术指标—65万㎡大型城市综合体,规划分为住宅、办公、商业三大组团,考虑到区位优势,其中住宅组团为中等规模的高端社区。
项目属性解读——包头城市核心位置,属黄金地段,交通便利
项目属性解读——地块性质综合用地,地形方正,临近市政府和公务员小区,属于高素质人群聚集区域
项目属性解读——周边医院、教育、生活等配套成熟,城市资源强势
项目属性解读——包头作为“呼包鄂经济圈”重心之一,具备很强的辐射力,为项目塑造高起点、广泛引入客群奠定基础
项目界定:具有较强辐射力三线城市核心区域大规模高容积率综合体项目
本报告要了解的关键问题
包头产业结构呈二、三、一形态,第二产业优势明显,城市规划依据产业布局,形成单核心状态,商务商业资源集中于青山和昆区
产业布局及城市格局决定了包头75%的常住人口分布在市区,主要集中于青山区和昆区
近年来包头市GDP持续高速增长,居自治区各城市首位,人均GDP决定了包头房地产市场仍处于快速发展期
包头人均可支配收入均保持较快增速,在北方城市位居前列,购买能力和消费潜力显著增长
大型工业企业的发展提升了整个城市的消费能力和水平。同时,依托工业基础发展,形成了中高层管理人员和高级科研技术人员的主力高端消费人群
2006-2007年包头房地产实现了跳跃式发展,房地产投资2007—2008年保持高速增长态势
包头商品房价格逐季度稳步提升,2007年出现需求爆发式增长,房地产提速,相关政策频出,2008年供应量和成交量下跌,价格保持平稳
2008年的供应较2007年有小幅下滑,且受经济面的影响,市场需求也受到抑制,使得开发企业延迟开发节奏
受经济危机的影响及宏观调控措施的影响,投资型需求受到抑制,自住型需求处于观望,造成成交量出现萎缩。
投资和自主需求的减弱,购房人群范围的狭窄,决定了商品住宅价格变化幅度有限。
市场结论-经济产业结构决定了主流消费人群
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