房地产产品容积率与利润关系讲义(PPT 43页)
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点击下载谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影响因素和机理
看几个现象,反思容积率在项目开发中的影响因素和机理
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一,他反映的问题不仅仅是数字那样简单
我们需要理解容积率的那些问题?
先来看几种不同的状况下的容积率的关系,应该如何确定容积率的问题
案例一:星海华庭——将容积率做到最大,卖得比竞争对手低,迅速盈利
案例二:中心红树湾——满足3.18的情况下,如何更多盈利,改变产品功能组合
案例三:杨柳国际新城——地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先,放长线钓大鱼
总规划平面图
杨柳国际新城规划效果图,容积率不到1.3
容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定
一个容积率确定的案例——湛江地王项目
深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系
高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳香域中央
高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳中信红树湾
较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳幸福海岸
较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳天悦龙庭
容积率参照给我们的启示——项目可能实现的容积率指标
项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介一
项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介二
项目容积率确定——高容积率下的经济指标测算数据假定
方案主要规划技术指标对比
上述案例借鉴的几个关键点——我们需要清楚的了解不同容积率对应的产品状况
思考下面几个实际问题,也许对我们从技术层面理解容积率更有意义
中信红树湾——即偷面积,又偷价值
香蜜湖一号平面规划图——同样地价的不同价值,偷价值过度
技术层面,谁在影响容积率?
社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积,为什么?
规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松
规划结构和布局形式——金地香蜜山的短板结构在考虑了景观和户型的同时,容积率降低
地块形状如何影响容积率?
产品类型的组合如何影响?
规划方案和效果表现如下:
由于建筑层数不同导致容积率的巨大差异——以幸福海岸为例
纬度的影响日照间距的问题——保证冬至日两个小时的时间,纬度越高、间距越大
户型组合形式问题——一梯多户设计提升面积的根源是为了提高平均进深,进而提高容积率
北京开发商常做的事情——进深大了,容积率提高了,房型变差了,150的房子如此尴尬
南方常见的户型设计,一梯多户的设计根本上也是提高平均进深,提高覆盖率,增加容积率
比较失败的设计方案,没有增加容积率,却把本来可以舒适的房型设计的不够通透
了解了容积率的内涵和意义将更有利于我们在项目运作过程中,客观理性的决策项目
结束,谢谢!
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