房地产行业股票投资策略(doc 18页)
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核心观点 4
引子 5
一、国际篇:货币与泡沫 5
(一)“凯尔特之虎”的悲剧 5
(二)新加坡及香港正在膨胀的房地产泡沫 7
(三)对中国的启示 8
二、行业篇:脆弱的平衡 9
(一)通胀不除,市无宁日 9
(二)供求双紧缩、房价弱平衡 11
(三)行业投资策略 20
三、企业篇:分化与转型 22
(一)盈利模式的转变:从土地增值转向价值创造 22
(二)平衡市,看分化 24
(三)看转型:“房地产+X”战略 27
(四)主题性机会:商业地产 30
(五)投资模拟组合:某某、福星、中天、国贸、金桥、凤凰 30
四、附图表 31
图表索引
图1:新加坡元的汇率走势 8
图2:新加坡元的利率走势 8
图3:中国货币供应M2变化 9
图4:中国的物价指数(PPI及CPI)与利率 10
图5:实际利率与房价涨跌幅 10
图6:商业银行准备金率的变化 11
图7:四大城市二手住宅租金收益率 14
图8:二手住宅租金收益率与十年期国债收益率差值14
图9:9大城市存货及存销比 15
图10:主要城市的可售库存 15
图11:商品住宅在建面积 17
图12:商品住宅新开工面积 17
图13:商品住宅用地与保障房用地供应比较 18
图14:土地购置面积与完成开发面积变动 19
图15:土地购置面积与完成开发面积同比增长 19
图16:过去一年房地产股相对于市场的表现 21
图17:某某、招商、陆家、金桥的AB股的比价系数 22
图18:模拟组合相对行业和沪深300的超额收益 30
图19:一手房市场 33
图20:二手房市场 38
表1:全球住宅价格指数 6
表2:中国香港及新加坡今年以来推出的房地产调控政策 7
表3、全国平均商品住宅的房价收入比和月供收入比 12
表4、主要城市的房价收入比——上海 12
表5、主要城市的房价收入比——北京 13
表6、主要城市的房价收入比——深圳 13
表 7、主要城市的房价收入比——广州 13
表8:住宅土地供应情况 18
表9:上半年住房用地供应情况 19
表10:房地产行业销售毛利率、净利率与房价关系表 22
表11:“万保招金” 销售毛利率与房价关系表 22
表12:“万保招金” 销售净利率与房价关系表 23
表13:2008年至2010年的销售周转率排名 24
表14:主流的纯房地产公司财务杠杆表 24
表15:纯开发类企业,财务杠杆居中的16家公司排名 25
表16:2010年前20大市值涨跌幅排行榜 26
表17:今年以来,前20大涨幅的房地产公司 27
表18:具有“房地产+X”战略的公司 28
表19:广发房地产模拟组合 29
表20:一年来重要政策一览 30
表21:重点跟踪公司一览 32
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