某房地产综合体项目终稿汇报(ppt 154页)
所属分类:项目管理
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物业配比及整体规划建议
分物业定位与产品设计要点
开发进程及方案经济测算
本项目位于西安北郊经开区,紧邻未来西安市行政中心新址
项目本体拥有强势区位、便利交通、优质景观、五星酒店配套四大优势
项目总占地约5.5万平米,容积率为4,住宅与公建部分各占50%(各11万平米)
根据政府规划要求,本项目将包含“国际五星级酒店”
对于本项目,我们将重点解决“定位”及“增值”的问题:
城市经济背景
城市空间发展
区域发展解读
商业市场分析回顾:
商业市场结论:
写字楼市场分析回顾:
从世联模型上看,西安写字楼整体市场仍处于市场发展阶段
区域写字楼市场分析回顾:
写字楼市场结论:
公寓市场分析回顾:
代表项目公寓购买客户为投资客
客户以中长期投资客户为主,地段、升值潜力是客户购买公寓的首要及关键决定因素
客户需求分析——长线投资型客户
其他关注因素排序:户型〉装修〉配套〉物管〉开发商品牌
客户对户型的格局方正、实用,采光良好关注较高,市场表现较好的户型为50-60平米的一室一厅
客户对于小户型的装修以及精细化设计敏感度高,但目前本区域内做精装修以及样板展示的公寓项目较少
投资客户对总价敏感度较低,但多数选择银行贷款的方式购买公寓
西安租赁市场发展缓慢,投资客户尤其是经开区投资客对投资回报率关注度较低
客户对产权感知不强, 50年与70年产权的公寓产品在价格与市场表现上无明显差异
投资客户对梯户比关注度较低,市场梯户比较低,单层面积在1000平左右
客户对于物业管理、配套及服务感知明确,目前市场公寓项目有很大的超越空间
小结:在客户感知度较高的精装修、服务、配套方面存在较大的市场超越空间
公寓市场结论:
住宅市场分析回顾1:
住宅市场分析回顾2:
住宅市场结论:
各物业市场表现总结
基于世联模型对本项目各种物业进行判断
城市背景与市场环境总结
案例借鉴回顾:
新的中心地标、门户地标、潮流标杆该如何发展呢? ——北京、深圳的案例将给到我们答案
项目整体发展策略
地标建筑,汇聚全城眼球,代言中心形象
引领区域产品升级,缔造品质标签
顶级酒店、精品商业、顶礼华宅、商务办公、服务式公寓……汇聚综合体物业价值
物业功能定位:酒店+商业+ 写字楼+公寓+住宅
整体规划原则
规划理念——“内城+外城”
规划理念——“外城的现代时尚VS内城的宁静安逸
案例——上海海上海
海上海整体规划形成公建与住宅独立分区,中间由特色商街形成过渡与区隔
整体社区形象统一,表达现代、时尚、国际化特征
写字楼——3栋匣形写字楼,总规模约8万平米,底层为商业裙房
创意商业街——2万平米,地上1-3层,集生活服务、商务配套于一体
住宅——与整体形象风格相统一,约9万平米高尚住宅
规划示意:(仅作为说明我们规划理念和思路的示意,一切以设计院最终布局方案为准)
顶部造型与灯光处理(建议)——增强建筑的设计美感,突出项目的标识与归属感
DIS区域识别系统 (district identifications system)
商务社交
商业设计要点建议
利用公建的裙房设置集中商业,地上2-3层,采用现代简约的建筑风格,体现国际化特征
内部空间——雕塑/景观、动线指引、景观中庭
Boutique主题广场——体现活跃、现代气息,凸显城市感和设计感
屋顶花园——利用绿植、桌椅、运动设施等在商业顶层空间特色小成本屋顶休憩地
户外广告——霓虹广告极大的影响着商场的形象,做立面设计时应提前考虑
参考案例一:上海 海上海商业街
建筑形式——2-3层商铺,部分可设计为逐层退台和顶层露台的建筑形式,丰富街区时尚情趣
商铺划分——商铺可互联互通,便于组合,利于后期销售
商业氛围营造——趣味小品,雕塑,等增添街区活力,街区入口设置导示和特色店标等地标性建筑
公寓设计要点建议
首层大堂——入口、大堂及内部空间体现物业形象
每几层形成一个共享单元,单元之间和外部空间形成景观互动,能够给客户带来震撼感受
个性化提升——模块化精装菜单,平衡客户的“惰性”与“个性”,满足客户自主选择需求
个性化提升——聘请知名设计师;通过早期样板间的设置,给予客户直观感受
品牌嫁接——选用高档品牌的中低端产品,与品牌嫁接,加强客户感知
新科技元素运用——
24小时高素质的“贴身管家”,为业主提供贴心式管家的一对一服务
写字楼设计要点建议
立面形象——通过细节手法突出楼体设计感和品质感,提升展示效果
内部空间——公共通道宽敞、明亮,体现高档次(同时选材上控制成本)
空中花园(参考公寓空中花园设计)——营造生态办公的概念,提升品质感
公共会议室——将公司会议室剥离出来,分段整合在某几个楼层,为写字楼里的中小型企业提供实惠的分时使用服务
产品灵活划分——性价比型,追求高形象,兼顾一定的内部功能
层高控制——在不影响使用效果的条件下,尽量控制层高,建议净高控制在3米左右
空调——控制写字楼成本,建议采用分户式空调,物管费中不含空调费
住宅设计要点建议
主题园林——加强价值感知,在设计上体现城市意向,强调设计感与丰富性
精装双大堂——入户大堂:采用酒店式大堂挑高设计,做足面子工程,增强客户对于项目豪宅气质的感知
精装双大堂——汽车大堂:为业主建立专属通道,由地下停车场搭乘电梯进入室内空间的入户方式,彰显尊贵
景观化——阳光房、观景阳台、弧形窗、八角窗等增加观景面的延展
景观化——通过景观凸窗/落地窗将外部美景充分引入室内
舒适化——客厅的横向布置,最大化利用景观面,极致增强舒适感受
房型主要价值体系:除了必备的观景要素设计,在保证平台常规动作的基础上,主力产品注重居住舒适度的提升,标杆产品注重尊贵生活的打造
高附加值——1)送面积;2)储藏空间;3)玄关整合
物业管理——国际著名物业管理公司提供专享服务。严密的安防体系从细节上体现品质
分物业产品设计要点——
项目开发时许建议——销售次序:住宅→公寓→写字楼
经济测算假设及说明
项目指标——根据项目物业配比建议
成本测算——项目总成本约12.7亿元,单位成本约5755元/平米
成本测算——总成本构成中,建安成本占比最高(约68.4%),其次为土地成本(约14%)
销售收入——公寓、写字楼、住宅全部销售,商业销售1万平米,总销售金额约为18.1亿元,销售净收入约为17.1亿元
经济评价——酒店与集中商业持有,销售物业收回全部投资的基础上实现约4.5亿元的利润(商业全部持有可实现2亿元利润)
现金流量图——
敏感性分析——
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