某别墅专项研究项目结案(ppt 54页)
所属分类:项目管理
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巽寮湾高尔夫别墅专题研究
案例总结
研究内容界定——
研究方法——
大区域概况——巽寮湾旅游度假区尚在起步阶段,南区喜来登已经投入使用
南区是巽寮湾高端物业区聚集地,海景资源最优,但目前周边配套不足,度假氛围正在培育
规划中圈定的住宅用地基本排布在山脊和山头上,海滨景观与高尔夫景观资源优异
地块资源解析——容积率指标宽松,资源禀赋优越,规划和产品发力的余地很大
核心问题界定——
整体功能布局回顾:从不同片区的资源条件出发,分别满足不同层次游客各自的复合需求
区域开发规划
南区高尔夫别墅项目在整个巽寮湾开发中的地位与作用
国内案例的选择和研究要点——
总结1——高尔夫别墅在产品上具有一定特性,但决定产品策略的还有其它条件
总结2——高尔夫球场对物业的价值推动分为两类,我们属于高尔夫配套型
问题的梳理和再思考——是什么决定了高尔夫物业的价值和产品特性?
国际案例的选择和研究要点——
案例借鉴点——国外度假高尔夫别墅产品打造的关键是景观利用和度假氛围的营造,且在细节上相对更加极致
淡市下惠州别墅成交量下降较多,主要因为投资客退场,现存客户多以自住或度假为主
市场转淡后,面积350平米以下,总价千万以内的度假别墅市场表现相对较好
价值定位决定了项目的竞争等级,我们的主要客户应是被深圳过高总价挤出的客户群体
结合市场与项目现状,我们的客户是想占有稀缺资源以深圳为主的处于上升期的高端客户
借鉴案例,得到高尔夫配套型别墅规划基本原则
滨海度假的区域属性是项目核心价值,高尔夫配套是其附加值
确定开发分期需结合区域发展、企业对项目的期望和市场状况等因素来综合考虑
开发分期一:3号西侧搭配4号地先行开发,3号地剩余加2号地为二期,5号地最后开发
开发分期二:资源较差地快向资源较优地块逐次开发,避免了价值贬损,但有一定风险
在市场形势转变下,复合的产品策略带来较好资金回流,扩大目标消费者和促进后续开发
各地块物业分布建议:遵循景观价值最大化,各物业价值均衡原则
从项目的核心价值出发,构建项目别墅物业价值体系
建立别墅度假生活体系
建筑面积的有限,带来紧凑的生活空间,降低了独栋别墅的奢侈与舒适感
本项目别墅户型的参考建议
园林与建筑风格主要营建休闲空间和培育海滨度假体验氛围
本项目园林景观与建筑风格的参考建议
本项目高尔夫会所与配套参考建议
企业会所的使用功能,决定了其面积区间,功能空间分布,配套设施等的建设
本项目企业会所功能空间参考建议
本项目企业会所建议:建设少量,保证基本功能,控制面积得企业会所,或可尝试定制建造业务
珠三角市场上带装修的度假别墅较少,但装修带给消费者方便同时也便于返租等经营
做到基本面的简装,突出度假空间和享受空间的装修
分时度假在国内的发展刚刚起步,众多发展条件不成熟,分时度假的兴起还有待时日
分时度假在国内发展的障碍:法律未完善,运营不成熟,客户观念未改变
建议不做强制性返租或分时度假经营,可把反租和分时度假作为特色物业服务中的可选项
小独栋别墅设计要点建议
独栋别墅设计要点建议
企业会所设计要点建议
访谈小结
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