项目启动区定位和物业发展建议终稿(PPT 254页)
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第一阶段
项目市场调研
第二阶段(中期)
启动区定位和物业发展建议
第三阶段(终期)
提交终稿
郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议终稿
项目顾问工作阶段划分
在过去一个月里,世联专案组进行了如下调研与研究工作
第一阶段工作回顾
项目概况
项目属性界定
项目区域价值定位
项目客户阶段划分
新区大盘的客户群体演变规律
项目物业功能定位
本阶段报告包括四个部分
第一部分:项目总体开发计划研究
运用居住、公建的用地标准,从地块现状、用地规模及外部相邻物业状况、临路状况等四方面对地块资源进行评价
地块资源评价——1、2号地块
地块资源评价——3、4号地块
地块资源评价——5、6号地块
地块资源评价——7、8号地块
地块资源评价——9号地块
各地块优劣势排序总建设用地:1583.2亩、住宅建设用地:1417.3亩
回迁区位置
分期开发原则
项目开发的产品节奏的变化受到以下诸多因素的影响
测算总原则1
测算总原则2
一期基本测算数据确定——一期总占地201213.64平米,商品房总建面22.68万平米
1.5容积率测算图表
测算结论
测算结论2
项目启动区容积率1.5方案分析
启动区首期物业配比建议
项目启动区物业开发规划示意图
启动区首期测算
二期基本测算数据确定——二期总占地166746平米,总建面24~28万平米
商品房区2.0容积率测算图表
容积率2.0方案分析
三期基本测算数据确定——三期总占地299120平米,总建面46~54万平米
四期基本测算数据确定——四期总占地256342平米,总建面44万平米
不同容积率测算图表4商品房区1.8容积率
容积率1.8方案分析
五期基本测算数据确定——五期总占地182001平米,总建面27万平米
不同容积率测算图表5商品房区1.5容积率
项目分期物业配比建议
项目分期测算汇总
项目商业总体规划原则
项目分期开发回顾
分期开发策略分解
一期——样本•City Face都市的、现代的形象,是项目一期最核心的主题
标志性建筑——售楼处+会所
中央喷泉休闲广场
入口处时尚休闲商业
Touchable全实景展示区
二期——摩登街区•City Walk都市休闲的生活方式,是项目二期最核心的主题
休闲城市广场
特色商业内街
现场大事件营销活动
全现房并部分入住的项目一期是生活方式最直接的体现
三期——一品空间•City Mix局部颠覆、创新的产品,是项目三期最核心的主题
局部夸张设计的产品
四期——领秀•City Garden 五期——无限•City River社区的总体成熟度,是项目四期、五期最核心的主题
商业、医疗、教育等所有配套配置完备
自然景观的成熟
社区居民生活的成熟
项目整体案名推荐
政府收益——税收
政府收益——地价上涨天津梅江南片区土地升值研究
梅江南片区土地升值轨迹及各关键驱动因素
政府收益——地价上涨北京东坝片区土地升值研究
东坝片区土地升值轨迹及各关键驱动因素
城市边缘区域地价上涨关键驱动因素
第二部分:项目启动区定位及开发策略研究
世联对本项目启动区在整个项目开发中使命的认识
开发商概况、限制条件、开发目标
开发商概况(二)
项目本体条件的回顾(一)
项目本体条件的回顾(二)
随着郑州作为中原地区服务型经济城市中心地位的不断加强,未来房地产市场将有较大发展空间
客户访谈主要观点总结:多层受欢迎,对高层有一定担心;有较强的购房欲望
客户访谈主要观点总结:南区较陌生,客户区域性较强,追求实惠经济实用
项目竞争区域的确定:项目的主要竞争区域为市南区
三环目前有大量批发市场,有市场潜力;南水北调干渠建设,将对未来的市场格局产生影响
项目所在区域在售楼盘不多,在售总面积在100万平米左右
市场总结:目前区域市场竞争不是项目面临的真正竞争,真正的竞争是未来潜在的竞争
案例选取原则:契合本项目的基本条件,项目定位较为相似
深圳某某城区位与交通
某某城一期展示区——郊区大盘看得见的未来居住体验
深圳某某城——启动区物业以中档产品为主,后期定位走高
深圳某某城成功在于四个明确——客户、产品、形象、目标明确
某某城的成功关键因素——解决了四个关键性问题
北京.奥林匹克花园概况
项目分期——项目一、二期没能充分展示项目特质(较平)
三期工作重点:整合项目资源,突出展示社区幸福感
展示项目的配套优势与项目阶段性主题,突出项目整体气质
一个主题概念、四个明确——客户、产品、形象、目标明确
区域市场目前需求潜力并未能得到从分释放——本项目可以在“区域空档”上突破
区域市场开发水平整体偏低——本项目可以在“质”上突破
区域市场产品供应结构单一,客户群同类现象显著——本项目可以在供应结构上突破
在未来近几年内是区域竞争的空档期——本项目可以在开发时机上实现突破
面对市场机会,我们该如何应对?
项目启动区定位制定前奏
启动区开发策略面对的问题
项目启动区首期规模——约 10 万平米左右(区域内各大型楼盘年消化速度约为10万平米左右)
高端财富阶层客户来源及行为特征分析
高端财富阶层客户置业关注价值点
高端财富客户阶层置业特征及价值排序
部分高端财富阶层客户访谈摘要
中端成熟阶层客户来源及行为特征分析
中端成熟阶层客户置业关注价值点
中端成熟阶层客户置业特征及价值排序
部分中端成熟阶层客户访谈摘要
中低端阶层客户来源及行为特征分析
中低端阶层客户置业关注价值点
中低端阶层客户置业特征及价值排序
部分中低端阶层客户访谈摘要
Case:郑州成功项目高端产品特点
启动区中高端物业定为退台花园洋房
Competition
综合客户价值、市场竞争及经典案例分析,明确启动区产品价值发力点
启动区产品策略——针对3C分析结果,通过创新价值点实现产品的局部领先
现代建筑风格,符合项目定位,提升启动区形象
启动区规划设想——BLOCK理念创造客户可感知的领先规划概念
叠拼以上户的屋顶花园与下户的下沉庭院花园形成产品核心价值点
退台洋房通过客厅卧室的宽采光面设计,突出产品的舒适性
改良多层和小高层通过凸窗体现产品的高性价比
启动区户型面积、配比贴近市场需求,控制总面积及总价区间
启动区物业管理设计市场平台水平,突出安防系统,满足高端客户价值需求
启动区产品设备设施设置为市场平台水平
启动区园林景观设计控制成本,满足市场平均水平
启动区配套物业设置为市场平台水平
启动区会所功能建议设置平台水平,运动、餐饮满足中高端客户健身、交流需求
综合会所功能设置,建议会所面积约1000平米
在制定启动区的展示策略时,必须面对的几大问题
合理规划,充分体现项目特质。以最优资源高起点启动,一举奠定社区形象。
入口处优先规划,展示非限定性空间。以建筑细节、小品来渲染社区生活气氛。
临主要交通路区域优先启动物业与配套全面展示
物业与配套全面展示,弱化陌生感。
在规划上、建筑风格上展示海岸社区
以建筑细节、小品体现滨海生活新形象,验证“海岸生活”的新度假理念。
借鉴案例形成项目启动区首期展示总策略
核心展示区的营建要点提示
策略三:集中商业、中心广场、绿地等设计与启动区设计同时进行(实现较为真实的规划展示)。
项目启动区首期推出的产品
启动区物业建议总结
项目核心问题和难点的解决方案提炼
第三部分:项目整体物业发展建议研究
可持续发展URD社区的“P6计划” 指导建立项目整体物业发展建议体系
整体物业发展建议
Block理念指导社区组团划分
目前国内一二线城市中高端项目建筑风格——西方复古建筑风格
目前国内一二线城市中高端项目建筑风格——现代建筑风格
本项目建筑风格——基于竞争、客户需求、项目定位及后期升级要求综合考虑
本项目的建筑风格选择——简洁明快的现代主义风格,体现URD气质
叠拼、洋房建筑风格选择
改良多层建筑风格选择
小高层建筑风格选择
DIS区域识别系统——地面铺装
DIS区域识别系统——公共小品
以市政道路构成的主干道系统通过设计成为社区公共空间的一部分
多层级、立体绿化,调节建筑空间的张驰
天桥实现南北区域及东西区域的贯通,实现各区域的结合
综合考虑主观战略目标与客观市场需求,得到产品配比原则
项目户型设计与创新的指导原则
各类产品创新价值点
叠拼——一户有天一户有地,别墅级的居住享受
通过下列产品设计点,体现叠拼的别墅感
巧妙利用立面空间的变化,带来户型的多样化
叠拼——既要满足高品质的居住要求,又要适当控制户型面积
多层创新产品:退台式花园洋房
建筑特点:外立面层层退台,每户均有露台,;一层由庭院入户,二层由露台入户,三四层由楼梯入户
洋房的种种价值点可以提高对客户的吸引力,比普通的多层产品更易销售
退台洋房户型设计创新点——舒适性的体现是最大的设计要点
强调户内外自然景观的衔接,以人性化的室内功能布局提升舒适度
通过创新元素体现改良多层产品的优势
建议将图中标示的BLOCK组团做为村民回迁区,设置普通多层产品
目前郑州市场在售的小高层产品主流面积区间较大,销售速度较慢
不同阶层客户,关注的核心价值点也不同
价值提升点:落地凸窗,增加户型的实惠感和舒适性
紧凑型户型价值提升点:赠送夹层空间
小高层产品户型设计总结——价值点分配
各类物业单体研究小结
商业总体规划
社区商业总体规划原则
高档商业步行街
大众型商业
回迁区商业
通过外廊、骑楼、上步楼梯等设计增加商业氛围
通过门店牌、休闲桌椅等设计吸引人流注意并停留,增强商业氛围
休闲设施的设置,增加商业氛围
灯光效果的营造
启动区商业业态选择
区域经济总部
新区房地产开发一般经历由住宅— 商业—商务的次序
核心标志性建筑的先期规划和建设是新区高速发展的重要推动引擎
社区停车设置
停车位的设置——满足中高档社区的车位需求
小高层底部设置半地下车库,节省成本,并实现立体绿化
配套会所功能
会所功能考虑项目各期需求,结合商业中心的商业内街统一设置
配套幼儿园
第四部分:大盘开发风险分析
大盘开发容易陷入的误区以及本项目尽量规避风险的关键举措
对于资金风险的规避
对于政策风险的规避
THE ENDTHANKS!
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