某房地产项目营销策略报告(PPT 79页)

资料简介：

目标
 目标下的市场动态
 项目认知
 项目营销策略
 代理公司资源启动
 项目营销费用预算
 附件

 

目标
从长沙1-7月的南城别墅项目销售可以看出，无论联排还是独栋，其平均销售难度都较大
从长沙1-7月开盘情况分析，长沙市场的130-140平米以上的大面积产品供应量很少，总体销售率也不高，大面积户型产品客户整体接受度不高
那么结合项目区域市场竞争进行分析
区域市场竞争分析：总量超过260万方
竞争市场小结束：片区未来土地供应量，主要集中在芙蓉南路沿线，板块内目前在售别墅项目推售速度放缓，价格差异较大,下半年除龙湾有新产品推出，其它基本上为尾货去化。板块内目前在售洋房主要和别墅项目联合推售（除纯洋房项目中建芙蓉和苑），区域洋房价格差异相对较大，均价在8000-11000元/平米，目前市场存量较小。
市场预判及总结：
项目位于南城芙蓉南路和披塘路交汇处，省府和融城的中心区位，交通、地铁便利，未来城市发展的新版图核心
但是这种未来成果，无法树立客户目前的购买信心，我们要的是排除制约客户信心的阻碍
项目u-home智能家居系统的引入需要较长时间去适应和消化
没有独享资源，两馆一中心和市政花园都属公共资源
客户对海尔的品牌形象，停留在家电上，而且在长沙是第一次开发项目，客户信心不足
一期推货：高层主力户型在140-150平米，联排别墅230-280平米，双拼450平米，都属于大面积产品，而目前的大面积产品销售难度较大
目前的工程节点紧张，且在仅有的一个月形象导入期和两个月蓄客期后，实现项目7个亿的保底销售目标，项目难度较大
项目推售情况分析：在年度7~10个亿的目标背景下，结合工程进展，项目计划分两批进行推售，一批别墅，二批小高层
销售目标分解
销售目标分解：蓄客压力大
SWOT分析及项目解决方案：
项目营销节点情况:
营销节点铺排：蓄客时间短
营销节点铺排：第二阶段
营销节点铺排：第三阶段
项目一期分批推售原则
项目一期分批推售计划：先别墅后高层，别墅由北往南、小高层则由南往北逐步推售
营销节点铺排：
中原地产1 ：二级转介
转介操作：
中原地产：二级半运作
成功案例：中原二级半市场的运作，创造了水岸新都的129套别墅房的奇迹
中原地产3：三级市场运作
全城三级市场联动——由中原三级地铺牵头，直接与长沙其它三级市场地铺合作，为项目带来全城高端客户。
推广费用——合计1380万
附件1：云海湾（一期）开盘前推广费用预算
附件2：海尔·云海湾项目开盘前阶段性工作计划表

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