选地思考、成本分析与土地竞购实务(doc 29页)
所属分类:成本管理
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从房地产的开发模式来讲,我列了五个开发模式,反映了房地产发展的历史,房地产最早开发是传统的由小到大,很多房地产的开发实际上也和城市建设连在一起的,比方说很多城市建设由于缺乏资金,让一些工程队或者建筑公司他们帮着城市修路,修一些公建的设施,然后城市就把一块土地作为补偿给他们,早期很多都是这样的形式。传统的开发我们过去叫做套现开发、短线开发,这种传统的开发从城市的规划战略布局来讲是不够的,层次是很低的,所以导致了很多城市的开发无序现象。开发到后来这些小的房地产商不断地在发展,不断地在壮大,他们由小到大,最后到联合,就叫做合作开发,进行企业之间的合作,进行资源之间的合作,比如说有些企业有资源,但是可能缺乏资金或者缺乏品牌,这样的企业就可以走联合开发的道路,这是第二阶段。
在过程当中凸现了一种开发叫做品牌开发,品牌开发一种是以产品品牌为先导的开发,比如最典型的就是潘石屹的SOHO,是以一个很独特的产品带动他企业的品牌,比如说张宝的苹果社区,还有一种现象就是企业的品牌,比如说某某,它是以企业的形象带动产品,统帅产品,比如说中海。
到了第四个阶段我们叫做统筹开发,所谓的统筹开发就是一个很大的发展商拥有很大的资源,比如说1000亩地以上,这些资源在短期里边无法由一个发展商独资承受它的开发量,比如说有2000亩地,我举的紫薇就是西安的紫薇田园都市,它大概有100万平方米的开发量,100万平方米的开发量如果放在一个省会城市大概要开发10年,如果采取串联的方法开发,就是一个省会的城市它每年的销售量,作为房地产商来说,如果他能卖到10万平方米,这个房地产的标准就是很优秀的,所以按照100万算的话,它在一个省会城市要卖10年,这个时候就要引入并联开发,要把很多企业通过某一个品牌的号召力统帅起来,统一规划,统一实施,统一销售,统一经营,在这样的状况下我们叫做统筹开发。
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