北京房地产大预测分析报告(doc 12页)
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不能简单由空置率高得出过热结论
目前国际上普遍认为空置率在5-10%之间为合理区。根据北京市统计局公布的数据,某年北京市商品房空置率为18.1%,商品住宅空置率为19.2%。同时,北京近几年的商品房空置率均高于5-10%这个区间,某年空置率曾高达26.8%。表面看来这一指标的确高,但具体分析,可以发现北京商品房空置率高有其特殊原因,与国外指标也不具有可比性,因此不能简单得出过热结论。
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我国商品房空置率统计口径与国外不同,在国外物业要空置超过一年才计入空置面积,但我国商品房在建成后而未出售便立即算入空置面积。截至某年6月份,北京的商品房整体空置面积为710.1万平方米,其中,空置时间在一年以内的有376万平方米,占全市空置面积的53%,主要是新竣工的商品房,而空置在3年以上的商品房面积则只有10%。
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从某年的发展趋势看,几个因素将继续拉低全市的商品房平均价格。
首先,为保证危改居民及广大中低收入居民的需求,北京市今后几年将继续加大经济适用住房的建设力度,从某年开始,每年将新建经济适用住房300万平方米,在连续四年的时间里,完成1200万平方米的建设任务;其次,北京的住宅开发将不断向南城推移,由于南城的地价相对低廉,今后将出现更多的低价位商品房;另外,伴随着北京基础设施,特别是道路系统的改善,北京的郊区化趋势越来越明显,某年会出现更多的郊区住宅,而这些住宅的价位相对较低。这些都将继续拉低北京的平均房价。
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