招商策划难点概述(doc 69页)
所属分类:招商策划
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招商难点解析之一:僧多粥少
招商难点解析之二:思维失误
招商难点解析之三:团队缺位
招商策划难点概述内容提要:
主力店招商策略解析:
主力店是购物中心的“双刃剑”
对于购物中心而言,主力店的作用一般有这样几条:
第一,有助于稳定整个项目的经营。主力店不仅能消化较大的商业面积,而且签约时间长,是保证商业项目稳定经营的一个重要砝码。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定,且有利于项目的可持续发展。定忠诚度的消费群体,这一优点可以帮助项目在日后的营运中,能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用。
第三,头羊效应。知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球,刺激铺位的销售,以及对中小店群的招商;同时,也能影响中小店的租金水平,提高项目整体租金收入。
第四,提升形象。拥有几家名号响亮的主力店,对提升项目品质、吸引市场关注度有着、极的作用。
核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败往往有着很大的影响,因此必须放在招商的首要位置。招商遵循“主力店先行”的原则,已经是一条基本原则。
在充分认识主力店的重要意义的同时,也应该看到主力店的弊端所在。
首先,主力店的要求是最苛刻的。据了解,主力店的租金常常是小店铺的三分之一甚至十分之一;沃尔玛租某某商业广场,租金每平方米每天仅1元左右,百盛则是1.5元左右。不少开发商为吸引主力店,开出长达一两年的免租期。同时,在其他诸如广告位、车位、通道等细节问题上,主力商家又会有一些很苛刻的要求,满足这些要求,发展商往往要牺牲巨大的盈利空间。
第二,主力店虽然有着强大的集客能力,但其客群往往目的性较强,对整个经营系统的贡献度小。我们常常看见这样的情景。沃尔玛、家乐福等熙熙攘攘,而同一商场其他楼层的店铺却门可罗雀。专家认为,沃尔马这类大卖场客流专属性极强,难以与其他商户分享。
第三,主力店可能与购物中心其他商户“争客”。沃尔玛、家乐福等低价卖场一来,周围经营同类商品的店铺几乎无法生存。而一些大卖场往往习惯多要面积,然后以高价外租出去,减低自己的经营风险。这些外租出去的地方,会出现跟开发商手里剩下的商业面积争客的情况。
第四,主力店的不稳定因素会让商业项目陷入连带风险之中。主力店一旦经营不善,最终的结果只能是撤场。主力店一旦撤场,对其他散户的影响是巨大的,甚至可能造成整个商业经营体系的崩溃,这样的例子并不少见。如广州珠江新城广场,曾成功引入北京华联超市、上海好美家建材超市等主力商家,但在2003年,北京华联超市由于经营困难而自动撤场,这引发了一系列连锁反应,其他商户也相继离去,商场濒临倒闭。
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