某地块旧城改项目定位报告(PPT 213页)
所属分类:项目管理
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点击下载区域位于主城区,为汉口老城区的自然延伸区域。
区域为新旧城区结合部,分布大量旧工厂、老旧农民房和旧社区,形象低端,属于旧改集中区域
交通严重依赖姑嫂树路和常青路两条主干道,瓶颈效应明显,
未来姑嫂树路全线改造高架,地铁2号,6号线的贯通将局部缓解区域交通压力
生活配套齐全,生活氛围浓厚,但规模档次普遍不高
周边为农民房、旧厂房、三环线,无景观资源
项目内部目前尚未拆迁,主要为村民私房和旧厂房区,属于生地。
项目地块狭长,内部被路网分割,主体地块较为完整,外围零散分布三块飞地
世联对项目的基本判断
都市层面:大武汉城市化进程加速,城市升级带来宏观利好
区域层面:长期老化的姑嫂树片区有望凭借本项目迎来全新发展的契机
企业层面:意味着福星惠誉发展模式的变革
企业层面:第三次飞跃——由开发商向城市运营商转型,壮大自身实力,实现区域和品牌扩张
企业层面:第三次飞跃——由开发商向城市运营商转型,分享武汉城市更新的规划红利
企业层面总结:
企业目标:名利双收,达到开发利润和品牌美誉度的双重提升
世联对开发目标的理解:本项目不存在生与死的问题,关键在于项目价值的提升
百步亭&常青花园,以经适房形象低价入市,规模扩张迅速,成为武汉著名的综合型大社区
百步亭模式:造城运动,实现自我中心化,项目规模扩张迅速,但与周边城市体系脱节
百步亭&常青花园低价入市,采取性价比倾销的手段,后期缺少城市体系的支撑,项目价值提升困难
项目的核心问题及分解
武汉市城市化定位在国家层面得到确认和显著提升,在中部的城市地位得到巩固
未来武汉城市建设将围绕“1+6”的城市格局,着眼于现有布局基础上的优化
城市发展现状一:城市发展空间不足,中心区发展空间不足,原位扩张受到限制
城市发展现状二:新旧杂陈、功能分区杂糅,城市规划向商务功能倾斜
城市发展现状三:中心城区人口急剧膨胀,带来一系列“都市病”,降低生活质量
金银湖的高端生态娱乐价值仅为少数人所享有,无法提升区域整体价值
政府规划不作为,致使区域内生活配套以及交通设施严重不足,阻碍区域价值的提升
后湖透支了未来规划利好,楼盘建设速度远远超过配套建设速度
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