容积率与产品的对应关系概述(PPT 34页)
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先看几个现象,思考容积率在项目开发中的影响
对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
实际上应该怎么理解容积率?
影响建筑密度的因素1
影响建筑密度的因素2
影响建筑密度的因素3
影响平均层数的因素①建筑限②高经济性③公摊面积
其他因素——建筑退线
决定容积率的其他因素其他因素——楼盘布局
不同容积率区间的住宅类型
容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性
为实现销售金额最高,应尽量提高单价高的产品建筑面积
高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景:①产品需求量大
②房价增长空间较大③位于城市中心的成熟地段\交通便利④市场对高层产品接受度高
化解住宅高容积率压力,提升容积率主要有以下手段
标准层消化容积率
超高层消化容积率
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一,不只是数字
我们需要理解容积率的哪些问题?
容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定
不同前提条件下,应该如何确定容积率的问题
容积率最大化案例
品质偏重型案例
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