某高尔夫项目前期定位报告(PPT 183页)
所属分类:项目管理
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项目位于津南区八里台镇西北部,距外环线9公里,
距市中心15公里,属未来规划的生态特色镇
产业支撑——泰达微电子工业园:聚集以电子为龙头的多产业人群2.6万人
产业支撑——西青工业园:依托的IT产业,实现产业对接,
形成以津港公路为主线微电子产业带
周边配套——目前缺乏基本的生活配套,属陌生居住片区,
认知度有待提高未来属南北工业园和八里台镇中心多辐射带
仅靠津港公路联通天津市区,津港公路双向四车道,
道路较窄,昭示性差。但项目区域位置临近多条高速公路,可联通天津中心城区、滨海地区、大港
项目指标与限定条件:中低密度、大规模项目
项目本体评价
土地成交大事记:
市场解析小结
竞争项目分布
竞争项目情况
周边成交住宅用地情况
开发商简介
未来竞争分析——预计本项目上市时别墅产品竞争总量在1000余套,洋房产品在40万平米左右
案例选取和研究思路
区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的某某城
深圳某某城
Townhouse统领多类型产品组合
主景观体系前移,建立项目形象“大型Townhouse亲地社区”,并实景展示“看得见的未来”居住体验
社区配套商业在启动阶段全部建设完成,提前展示,营造未来生活场景
客户需求回顾
项目核心竞争力分析
本项目的核心竞争力:资源+产品
本项目发展战略:打造天津首席精英阶层高尔夫体验社区
本项目产品定位原则:在指标限制条件下,寻找市场空缺与产品创新的方向
可组合的产品:不做普通多层,增加创新洋房产品,平衡容积率
超空间多层(创新产品),宽景house
泛客户定位——项目可能吸引的客户群
区域发展 Vs. 客户演变
社区成熟 Vs. 客户演变
一期客户定位——以市内投资客和本地改善型居住为主
二期客户定位——开始辐射市内各区改善型居住客户
三期客户定位——中层产业人口占主体消化小高层产品
项目分期开发策略
基于启动期开发考虑的产品分期策略……
陌生区域启动期开发的成功模式:
一期开发策略分析
高端产品入市
中端产品入市
低端产品入市
基于容积率考虑的产品分期策略……
产品组合比较
产品组合比较——三种产品组合是平衡风险、兼顾利润的最佳方式
产品配比测算原则
产品比例
开发分期产品比例
一期户型面积配比——兼顾高端产品树立形象;高性价比产品迅速聚集人气
二期户型面积配比——高性价比产品集中面市;宽范围产品辐射多极客户
三期户型面积配比——洋房注重后期产品的稀缺性;小高层产品用足9070政策打造舒适型产品
整盘户型面积配比
户型建议——双拼或联排产品价值体现的三个方面
►“看齐独栋”的空间构成
► ►“有天有地”的充分表达
入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩
► ► ►兼顾私有和邻里的单元组合方式
“错联”和“对拼”
经典案例—— 天津水晶城
某某情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系,立面设计变化丰富,
入户方式巧妙,每户向阳面具有层层退台的台阶状结构,使每户拥有南向的私家花园或露台
首层户型:南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽
二层户型: 南露台入户、错层、客厅7.4米面宽
三层户型:楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽
顶层户型:跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽
某某水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较好的销售速度,洋房类产品形式市场接受度高
洋房产品选择类型
园林风格局部建议-线性浅水系和局部点状水景结合
尊贵形象打造-细节关注
价格预测
本项目定价:
典型项目年销售量——天津城郊陌生区域大盘年销售面积在8~9万平米左右
典型项目别墅产品销售速度——独栋、联排、双拼产品月销售量在15套左右
启动期推售策略(基于09年9月可售)
启动期开发策略
Thanks for your attention.
2006.12-2007.11天津商品房市场成交面积、成交套数走势
2006.12-2007.11天津商品房市场成交面积、成交均价走势
2006.12-2007.11天津商品房市场各区成交套数
项目概况:近郊中低密度大盘,紧邻外环,城市区域位置优越。
客户描述
吉宝置业在天津的首个项目,高端打造,近郊低密度稀缺精致社区
开发策略:168栋独栋别墅同期开发,同期入住/分四期发售,每期30~40套
客户描述
产品分析
客户描述
天嘉湖生态旅游度假区内正式启动的首个低层住宅项目
客户描述
客户描述
远郊超级别墅大盘,高端酒店、高尔夫配套带动区域发展
京津新城开发历程
客户描述
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