天津某项目市场研究与产品定位(doc 34页)
所属分类：地产市场报告
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资料简介：
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天津某项目市场研究与产品定位目录：
第一部分：业态分割及初步定位摘要3
第二部分：天津市及本案所处区域各业态市场分析4
一、写字楼市场分析4
1、天津写字楼宏观经济环境分析4
2、天津市写字楼市场整体状况分析5
3、区域市场分析12
4、本案写字楼部分初步建议16
二、酒店市场分析17
1、天津酒店宏观经济政策分析17
2、天津存量酒店供需情况分析18
3、酒店业态总结及本案酒店部分业态定位23
三、酒店式公寓市场分析24
1、天津市酒店式公寓现状24
2、潜在竞争项目27
3、现有及潜在酒店式公寓分布29
4、区域内酒店式公寓状况及本案酒店式公寓初步定位29
四、商业市场分析30
1、商圈的定义30
2、天津市区主要商圈分析30
3、小白楼区域商业业态分析31
第三部分：天津市综合体项目的发展状况分析32
一、潜在综合体项目基本情况32
二、综合体项目情况小结32
第四部分：本案所处区域分析33
一、小白楼CBD区域规划概述33
二、区域对本案影响分析34
三、本案在区域中的地位作用35
第五部分：本案的业态划分36
一、项目特征分析36
1、项目立地特征概述36
2、综合体项目特征分析37
3、项目SWOT分析39
二、本案业态划分及初步产品定位41
1、业态划分原则41
2、业态划分42
第六部分：本案的产品初步定位45
天津某项目市场研究与产品定位内容提要：
经过对天津市及本案所处区域市场的分析，根据本案特点，考虑到发展上要求，本司对项目的各业态分割作出如下建议：
项目最终涵盖业态将包括写字楼（甲级、SOHO）、集中式商业（部分街铺）、酒店、酒店式公寓、高端公寓，具体业态分割配比为：
写字楼部分：
6万平米，其中4万平米高端写字楼，2万平米SOHO类商住。高端部分建议发展商自行持有1万平米左右招租以提升形象，其余部分进行销售满足回款需要。
商业部分：
3万平米，规划四层裙楼，引入中高端集中百货。建议前期由发展商自行持有，待经营成熟后可考虑整体转让。
裙楼沿马场道、合肥道、南昌路方向可考虑分割街铺出售，预计引入业态将以商务餐饮、娱乐休闲为主。出售街铺面积约为1万平米。
酒店部分
3万平米，引入四星级以上酒店。由发展商自行持有，经营成熟后可考虑整体转让。
酒店式公寓：
2万平米，依托酒店管理进行产权式经营，完全出售。
高端公寓：
6万平米（需保障煤、水、电等后期生活成本与住宅享受统一待遇，贷款保证7成30年），完全出售，位于项目南端，考虑板式或塔板结合。
由此计算，由发展商自行持有部分面积为：酒店3万平米，集中商业2万平米，写字楼1万平米，共6万平米。出售部分面积为：高端公寓6万平米，酒店式公寓2万平米，商铺1万平米，写字楼部分5万平米，共14万平米。
运用市场比较法，考虑到时间因素的调整，若目前本案推出市场发售，在保证一定销售速度的前提下，可获得回款17.8—18.2亿元（按预估推出时间）。持有部分获得租金7500—8200万/年。
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