某国际定位及物业发展建议报告(PPT 188页)
所属分类：房地产报告
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资料简介：
城市新区中心板块边缘：区位、规划项目位于河东新区核心区边缘，
德国工业园区内，城郊结合带
城市新城中心板块边缘：区位、规划德国工业园目前已进驻20余家企业，
发展环保、机电、新能源装备等产业，为国际科技合作试点基地
城市新城中心板块边缘：区位、规划区域内环境优越，大中专院校林立，
政府机关企事业单位聚集，区域内居住人口以中高端收入人群为主，高端宜居氛围浓厚
城市新区中心板块边缘：交通、配套区域内道路建设完善，通达性好，
区域内配套完善，居民生活、交通、办公便利
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资质平平，存在硬伤，需后天发力：中高容积率，中等规模，商业占比较大，
地块平整，无自然资源，东北向有加油站，但南向拥有一定的江景资源
环境杂乱，区隔明显，城郊分水岭：项目以西为大专院校，
以北以东为工业园区，以南为农田村落，待拆迁农民房，环境较差
三面环路，车行便捷，通达性好：项目三面环路，东侧临城际主干道，
南侧临城市主干道，车行快速交通便捷，但目前公交系统缺失
新区中心板块边缘，居住氛围欠缺：河东新区已开发板块边缘，
无成熟居住氛围，市内客户心理距离远
利用SCQ模型来确定核心问题
S1：湘潭为工业化城市，常住人口多，流动人口少，居住人口类型单一，
且增长缓慢，在一定程度上牵制房地产发展
S2：房地产市场格局初步形成，自成价值体系，
本项目所属板块为市府板块边缘，板块处于市场价值空白区域
S3：房地产市场处于初级阶段，以本地开发商为主导，
物业档次以中端品质，中低容积率小高层为主
S4：非资源型高层产品去化速度慢，市场认可度较低，
客户抗性大，产品价值未能完全兑现，资源型高层去化较好
S5：吉安路与芙蓉东路交汇处以南，城市化进程较慢，
板块陌生感较强，周边环境较差，生活配套缺乏，客户认知度低，抗性大
C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突
Q：提出问题 （question）——实现从R1到R2必须要回答的核心问题
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