房地产开发企业如何进行纳税筹划(doc 70页)
所属分类：税务规划
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资料简介：
房地产开发企业如何进行纳税筹划内容提要：
很巧合，我刚才下课的时候接了一个电话，是辽宁丹东市一个房地产公司打来的，现在有一个香港的客商，在当地招拍挂买了一块地，这个楼盖了一半，这个开发商也是非常有实力的开发商，现在想把香港客商这个在建项目买下来，想买下来，现在到什么状态了呢？就是这个楼等于是12层盖了4层，香港的客商提出的要求，就是你加八百万，两千八连公司一起卖给你，他现在问我，我是买公司好，还是买在建项目好，我说在建项目你能买吗？在建项目买不算土地，不用招拍挂了，肯定能买下来，没有问题。大家说他应该想办法干什么？买在建项目，我说你买股权，八百万差价，所得税和土地增值税和将来个人增值税都没有办法列支。
还有一位同志问我，听说你这个项目差价有几个亿，现在怎么得了？你这几个亿，将来成本怎么列支，将来你这几个亿从税务上直接形成利润，形成利润以后，不得了，税务三个亿的差价，至少要交一个亿的税，不得了的事情。所以，我们经营决策，当然刚才讲了一个问题，不买公司可能也买不了项目，有它的难处。但是，我觉得双方都对税法有问题的话，就要坐下来认真谈了，把税法作为双方谈判的一个重要的事先考虑的因素，说在明处。就是说我如果买几个亿差价的公司，我将来税收怎么处理。那么，你必须要对我做出让步，就是说价格做出让步，或者给对方出一个难题，你必须给我开据经营性发票，不要开资金往来发票，因为股权转让肯定给收据或者是开资金往来发票，这些东西没有用，将来进不了成本。那么，带来了一系列的问题。大家看选择法在我们房地产企业经营当中重要不重要？很重要的，可是我们企业决策的时候，往往找不到替代的方案，找不到可供选择的方案，往往摆在我们面前的就是一个选择，你非这么做，不这么做，你就不能交易。所以，选择法给我们的税务师们，给我们的筹划人员提出了挑战，那就是一定要深层次的参与你客户的管理，就是你能够设身处地为他想出新的替代方案，那是有一定的水平要求。那么，选择法也是广泛应用在房地产开发阶段，销售阶段和利润分配阶段等多环节，甚至包括公司注册阶段。给大家提供几个选择，新版房地产企业时，实物投资好，还是货币出资好？哪一种更有利于节省税收？同意货币出资好的举手？七个人。同意实物出资好的人举手？两位。我们分析一下，如果货币出资，打到房地产帐上的话，你这个帐上的钱能提折旧吗？帐上的钱不但不能提折旧，还会滋生利息，利息要交33％的所得税。实物出资呢？比如用一辆宝马车投资，宝马车到公司以后要依法既提折旧，折旧增加了房地产公司的开支。所以，实物出资好于货币出资的原因在于会发现摊销或者是折旧杠杆作用，要有钱投进去，起不了这个作用。所以，在这个选择当中，我们房地产企业大多都选错了，肯定是实物出资好。实物出资有四大好处，第一，实物出资将对房地产企业产生折旧效应。房地产企业一旦发生折旧费用，无论形成开发成本，或者形成管理费用，都将对房地产企业的利润是削减的过程。第二，以土地和房屋投资，将免征营业税和土地增值税，会发生免税效应。请大家把讲义翻到第57页，我们来佐证我这个结论的正确性，57页，财税2002，191号文规定，是这么写的，以无形资产，土地是不是无形资产？是。以无形资产，不动产，投资入股与接受投资放十利润分配，共同承担风险的行为不征收营业税，同时对该股权的转让，也不增收营业税，所以土地和房屋的投资，将营业税一免到底，是一个了不起的免税政策。下面，看一下增值税的免税，你们讲义上没有，没有就看我这里的文件。财税1995，48号，关于土地增值税一些具体问题规定的通知，第一条，关于以房地产进行投资联营的征免税问题，关于以房地产进行投资联营的，投资联营的一方以土地（房地产），作家入股进行投资，或者是作为联营条件，将房地产转让的所投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。所以，我们用实物投资，土地和房屋投资，也是免土地增值税的。所以，实物投资还会发生巨大的免税效应，这是第二个好处。第三个好处，实物投资有评估增值空间，为个人财产和集体财产的增值，创造了机会。比如说我们后面讲到纳税方法之一，比如我现在有一个免税公司，我有一栋写字楼，那么你现在是房地产公司缺办公楼，怎么办呢？有可能把这个写字楼评估增值投到你那个公司去，你那个公司拿到我的评估报告作为固定资产入帐，既提了房屋折旧费用，必然随着高的价值提的折旧就是高了，这样就把企业整体资产提高了。有的企业想把规模做大，实际上就是通过评估来倒手的，这样就评估增值有空间。如果我这个企业处在免所得税期间，那么我这次评估的行为，对我所得税的影响很小。比如说大家刚才看了，我安置退伍士兵企业，三年免所得税，所以我评估增值也不怕，评估增值即使视同销售缴纳所得税，我这个企业免税。所以，我免税企业将资产评估增值投到非免税企业，房地产企业是非免税企业，投到房地产企业的时候，房地产企业接受到我的资产房屋是增值后的，因此增值后的资产将发挥较高折旧的效应。所以，这边不交税，却提高了房地产折旧成本，起到了这么一个合法的节税的目的。房地产税肯定是要交的，但是房地产税和我们所得税相比，当然所得税贵，中国有一句古话，叫做两弊相权，取其轻，如果非要交税，就找交税少的项目交。我问你，房子放在那儿，不评估增值，也是交房地产税，特别是将这个房子用于出租的话，房地产税实际是一样的，评估增值也好，不增值也好，房地产税都是根据租金收入2％增的。所以，跟你评估增值没有什么直接关联。这是我讲的第三个好处，有评估增值空间。第四个好处，有利于规避个人所得税。假如我有一辆宝马车，现在我有一个项目公司要开办，这个宝马车现在在我个人名下，我评估一下，将这个宝马车通到项目公司去。这个宝马车开了七、八年，按照道理折旧折的差不多了，但是我评估一下，可能这个宝马车还值五、六十万。那么，五、六十万投到我的项目公司去，帐面股本表示为张某某六十万股本，这时候变成我的股本了。我问大家，如果这个项目公司注销了，我往会抽股本，是把原来宝马车拿回来，还是拿六十万的现金？你发现我把一辆破宝马车投进去，拿回六十万现金，这六十万现金不交个人所得税，因为它是我的股本，但是我如果拿回八十万，多了二十万，要交四万块钱个人所得税。如果还是拿六十万回来，很显然我这六十万一个方面起着变现作用。另外，我抽回六十万现金还不交个人所得税。如果我从这个意义上来讲，实物投资好，还是货币投资好？你们心里自然有了一杆称，这就是选择法在企业经营当中的应用。我估计回去以后，大家在办项目公司的时候，肯定会想起我的话，实物出资好，找一个评估机构，把我的车评估一下投进去，而且我这个车自己开着也提不了折旧，费用也不能报，报也要扣税，干脆投到企业算了。我交大家这些方法都是合法的，不要有任何的顾虑。反而有一些企业做假帐，那个风险太大了，也不符合君子行为。实物出资是允许的，像汽车、住房，是这样，现在工商局是这样的，实物出资有一个评估报告，根据评估报告在公司章程当中著名一下，出资方式是实物的，还是货币的。我们国家公司规定，只是对无形资产出资不能超过注册资本的25％，是可以的。我刚才给大家讲了一个，刚才一个房地产公司写字楼一千问，评估成五千万，这个主意是谁出的呢？是工商局人出的，然后变成五千万。工商局人出主意，税务局找麻烦，让补交八百万的个人所得税，分三年偿还，这是我上午给大家举的例子，这是真实的例子，不是我坐在家里面编出来的。我个老师的身份是双重的，我一方面是老师，另一方面还是商人。你看给你们发资料，那都是商人的行为。那么，商人好处是什么呢？我如果是老师的话，我讲课没有几个人愿意听，因为我在学校待的时间长，政策离我越来越远，企业利润离我们越来越远，将来给你们讲课都是来自实践第一线的同志，他有自己切身的经历，给你讲的案例都是真实的，甚至有可能你明天本人也碰到这种情况，我相信大家肯定碰到类似的，或者是更新型的问题，我们要用新的文件，新的角度，解决你新的问题。这是给大家讲的选择法，选择法例子太多了，比如说材料你小规模纳税人材料好，还是一般纳税人材料好？小规模的，对，一般增值税纳税人肯定是买一般纳税人的，但是作为房地产开发商买小规模，只要质量保证。为什么呢？因为小规模纳税人出售的材料所含增值税比一般纳税人少了11个点，或者是13个点，也就是说价格便宜，有利于节约开发成本，这就是选择法，考虑了税收因素。一般纳税人不卖17个点，赔死了。小部门纳税人只需要加四个点，或者是六个点就可以了。所以，同样质量，消费者一定要便宜一点，这都是属于选择法。所以，你懂税以后，在公司决策当中不会犯错误。这就是我们讲的选择法的威力。后面还有一些方法，我在讲义里面讲了充分利用税收优惠政策，特别是房地产企业自身的优惠政策，一定要抓紧利用好，比如说营业税里面，我给大家讲了五条优惠，土地增值税讲了六条优惠，我们企业如果有条件能创造利用这个优惠政策的话，就应当尽量创造条件去利用。那么，第三、第四、第五，时间关系，就跳过去，你们再看看我那本书，书上写的也比较详细。
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