房地产投融资方法及风险管理.ppt39

1.房地产投资决策
一项商业行为的目标可能往往包括：
使股东的财富人长远来说达到最大
短期的财务目标，比如现金流的要求
或者非金融性质的目标，例如
友好工作环境，机会均等的雇佣政策
困难的时期留住高素质的雇员
拥有最高质量的地产
拥有某种物业的最大地产商
1.房地产投资决策
开发商的目标：
 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整
投资家的目标：
 以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来购买不动产或者不动产证券
1.房地产投资决策
计算程式
估计毛租金
减去估算的空置损失
加上其它收入
＝实际的总收入
减去运营费用
＝净运营收入或“NOI”
减去债务还本付息
＝税前现金流（“BTCF”）
把抵押偿还本金加到BTCF上
减去折旧
＝须纳税的收入
减去应缴税金或者加上节省的税款
＝税后现金流（“ATCF”）
应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测
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